別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 枚方 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -51 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　谷山　亘 印  TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市北中振３丁目９３２番１４ ｢北中振３－１３－１４｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北5.6m私道 水道、ガス、下水 光善寺 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ私道 交通 施設 光善寺駅北東方 440m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として熟成しており、地域要因への特段の変動は見られず、概ね現状のまま推移すると予 測する。駅接近性に比較的優れることから、地価も概ね横ばい傾向での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市、寝屋川市を中心とする京阪本線沿線の中小規模の住宅地域と判断され、需要者の中心は、両市 居住の一次取得者と考えられる。駅徒歩圏内にあることから、需要、地価ともに概ね安定している。同程度の土地であ れば１５００万円程度、新築戸建住宅は、総額３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には一部共同住宅も見られるが、主として自用目的の取引が中 心で、賃貸市場は未成熟であり、また対象地の規模からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかっ た。自用目的の取引が多いため市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は新型コロナの悪影響を受け、不動産市 場にも立地・用途等による需給変化が生じ今 後の人口微減や利便性の良否を注視する状況 と判断される。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％