別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 枚方 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -46 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市片鉾本町５７９番１０ ｢片鉾本町１－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか共同 住宅も見られる住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 枚方市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 枚方市駅北東方 2.8km 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない 。また、地価水準については、景気の不安定な状況等から、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする圏域。需要者は、枚方市及び寝屋川 市内の京阪沿線に居住する１次取得者が中心であり、外部からの転入は少ない。最寄駅バス圏内の住宅地域で、選好性 が弱い地域であることから、需要はやや弱く、新型コロナの影響による景気の先行不透明感も相俟って、地価は下落傾 向で推移している。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地４０坪程度で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となっている。比準価格 は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格 である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した。従って、前 年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による不動産市場の停滞、先 行不透明感から、当市の住宅需要は停滞気味 で、当市全体の住宅地価も回復から一転して 下落傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。最寄駅徒歩圏 外の選好性の弱い住宅地域であるため、需要 の弱さは継続しており、地価も下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％