別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 枚方 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -23 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子 印  TEL.

鑑定評価額 36,000,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市朝日丘町４３０番５ ｢朝日丘町１５－３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 枚方市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 枚方市駅南方 900m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。枚方市駅から徒歩圏内という利便性を背景に需要は底 堅い一方、画地規模の大きさや傾斜地を背景に取引は少ない。今後も現況にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の各駅から概ね徒歩圏に位置する中規模戸建住宅地域である。主な需要者は枚方市や近隣 都市に居住する一次・二次取得者と考えられる。京阪枚方市駅から徒歩圏内という立地の希少性から需要は底堅いが、 新規供給がほとんどなく、中古建物付の取引が多く、画地規模もばらついている。標準地のように、傾斜地で擁壁工事 を要する中規模物件は地価の上昇圧力が弱く、地積２００㎡前後で総額３０００万円台とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は鉄道駅から徒歩圏内に位置するものの、中規模一般住宅が比較的整然と建ち並ぶ土地利用状況にあり、自用目 的の取引が支配的である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と同じ枚方市駅勢圏下の中小 規模住宅地を事例として採用しており、当地域の地価水準を示すもので規範性が高い。本件評価にあたっては、比準価 格を中心に周辺の需給動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　枚方（府） -15             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスが不動産市場に与える影 響は一部の地域を除きまだ不確定なため取引 動向も様子見の傾向が強いと考えられる。 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であ る。傾斜地ながら枚方市駅から徒歩圏内にあ って需要は根強く、地価水準も安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％