別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 枚方 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -20 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久 印  TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市楠葉面取町２丁目８２１番１７ ｢楠葉面取町２－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 樟葉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 樟葉駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。人気の楠葉エリ アに立地しているが、最寄り駅よりバス圏に立地しており、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね枚方市、隣接市の京阪沿線の住宅地域である。主たる需要者は、３０代、４０代のファミリー世帯 が中心であり、外部からの転入も見られる。新型コロナウイルス感染症流行で、市況は先行き不透明であるが、人気の 楠葉エリアに存するものの、最寄り駅よりバス圏に位置し、交通利便性に劣るため、需要は弱含みで、地価は下落傾向 である。市場の中心価格帯は、土地は２７００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自己所有の戸建住宅地域として熟成している。民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸が見られる程度で 賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法は、類似地域に存する信頼性の高い 取引事例を収集し、比準価格を試算したもので、その精度は高く説得力に富む。したがって、市場性を反映した実証的 な比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 85.5] [101.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市では、人口は減少傾向、高齢化率は上 昇傾向で推移している。また、新型コロナウ イルス感染症の影響により、地価は先行き不 透明感がある。 　住宅地として熟成した地域であり、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％