鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守口 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１ -201	門真市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m府道、西4.7m、二方路		２住居 (70,200)
b	３０９ -4	守口市		貸家建付地	（　）	不整形	西25m国道、北2.7m、角地		準住居 (70,300)
c	３０９ -1	守口市		建付地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		商業 (100,400)
d	３０９ -52	守口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、北西5.4m、角地		商業 (100,400)
e	３１６ -201	門真市		建付地	（　）	不整形	北18m国道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,509	100 [ 125.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	170,131	100 [ 81.3]	209,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 218,954	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	230,939	100 [ 110.0]	209,945		216,000
c	(　 ) 268,750	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	283,178	100 [ 129.2]	219,178		226,000
d	(　 ) 291,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	277,810	100 [ 121.0]	229,595		236,000
e	(　 ) 158,268	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	166,764	100 [ 80.3]	207,676		214,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

守口 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,418,243	5,072,447	18,345,796	15,708,000	2,637,796	（　0.9300） 2,453,150	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,753,409 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守口 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.70	ＲＣ11	1,102.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	15.2 m x 26.6 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１階フロア貸し店舗　２階～ワンルームタイプ　平均専有面積：約２９㎡

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種、同規模の標準的建物を基に設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.54	66.6	94.89	2,500	237,225	6.0	1,423,350
							3.0	711,675
2～11	住宅	96.00	91.0	87.40	1,853	161,952	1.0	161,952
							2.0	323,904
～

～

～

計		1,102.54	87.9	968.89		1,856,745		3,042,870
								3,950,715

⑨年額支払賃料	1,856,745 円　×　12ヶ月　＝　 22,280,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,280,940 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,926,475 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,154,465 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,042,870 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,950,715 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,235,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,418,243 円　　　　（　 64,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０６賃　　　　-3	1,696 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,853 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０６賃　　　　-5	2,214 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,013
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守口 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,204,047 円	24,080,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,023,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,072,447 円　（　　　　　　 13,974 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,102.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,708,000 円（　　　　　 43,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,418,243 円
②総費用	5,072,447 円
③純収益　①－②	18,345,796 円
④建物等に帰属する純収益	15,708,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,637,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,453,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,753,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
守口 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守口 5-6

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　要祐

印

TEL.

鑑定評価額

77,000,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月3日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守口市佐太東町１丁目４６番外｢佐太東町１－１４－１４｣				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (80,300)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、倉庫等が混在する路線商業地域	北西22m府道、北東側道	水道、ガス、下水	大日 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

大日駅北東方

750m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

事業所、路線商業店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移する
ものと思料される。車両交通量が多く需要は底堅い地域で、地価は横ばい傾向にて推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、守口市及び周辺市に位置する路線商業店舗住宅等が建ち並ぶ商業地域と把握される。需要者は自用目的
の店舗事業者や投資目的の不動産会社等が中心となる。昨年まで景気回復基調にあったことからある程度の需要は見込
めたが、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた企業業績の悪化から、新規の出店需要は少ない。路線商業地は、地
積の大小、立地条件、画地条件等の個別性が強く、取引事例が少ないことから、中心となる価格帯は見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地に存し規範性の高い事例を採用し試算した。収益価格は、店舗兼共同住宅を想定し
て算定したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、低位に求められた。地縁を有する需要者が中心とな
ることから、収益性のみで判断する価格形成過程にはないものと考えられる。よって、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門真 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[118.6]

[103.0]
100

211,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内外ともに新型コロナウイルス感染症の影
響から、経済活動が縮小している。企業業績
の悪化、雇用環境の悪化等が顕在化しつつあ
る。

車両交通量が多い幹線道路沿いに位置し、店
舗需要は底堅い。地価は横ばい傾向にて推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

守口 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１６ -201	門真市		建付地	（　）	不整形	北18m国道、中間画地		準工 (70,200)
b	３０１ -201	門真市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m府道、西4.7m、二方路		２住居 (70,200)
c	３１６ -43	門真市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	３０９ -47	守口市		建付地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,268	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	166,764	100 [ 78.0]	213,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 213,509	100 [ 125.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	170,131	100 [ 74.5]	228,364		235,000
c	(　 ) 150,482	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,482	100 [ 69.9]	215,282		222,000
d	(　 ) 68,274	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	121,064	100 [ 60.4]	200,437		206,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	買進み	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 220,000 円／㎡]

守口 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,600,207	5,081,676	18,518,531	15,708,000	2,810,531	（　0.9300） 2,613,794	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	59,404,409 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守口 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	155.70	ＲＣ11	1,102.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防地区計画等	80 ％	300 ％	300 ％	363 ㎡	15.2 m x 26.6 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階住居　平均専有面積：約２９㎡

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種、同規模の標準的建物を基に設定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.54	66.6	94.89	2,570	243,867	6.0	1,463,202
							3.0	731,601
2～11	住宅	96.00	91.0	87.40	1,863	162,826	1.0	162,826
							2.0	325,652
～

～

～

計		1,102.54	87.9	968.89		1,872,127		3,091,462
								3,988,121

⑨年額支払賃料	1,872,127 円　×　12ヶ月　＝　 22,465,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 968.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,465,524 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,941,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,324,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,091,462 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,988,121 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,247,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,600,207 円　　　　（　 65,014 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０９賃　　　　-1	2,190 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,863 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０６賃　　　　-3	1,696 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,824
c	３１６賃　　　　-3	1,305 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,717

守口 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,213,276 円	24,265,524　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,023,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,081,676 円　（　　　　　　 13,999 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,102.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,708,000 円（　　　　　 43,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,600,207 円
②総費用	5,081,676 円
③純収益　①－②	18,518,531 円
④建物等に帰属する純収益	15,708,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,810,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,613,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,404,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）