別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 守口 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -5 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松谷　確 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市橋波東之町３丁目１２番１９ ｢橋波東之町３－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,172) 1:1.5 住宅 Ｓ3 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 西三荘 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 西三荘駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (70,172) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成していることから、今後とも現況の住環境を維持していくものと予 測する。地価は当面やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線各駅から徒歩圏内に形成された一般住宅地域。需要者の中心 は主に守口市及び近隣都市に居住する一次・二次取得者。交通利便性に恵まれ、土地単価は比較的高めであるが、画地 規模が小さいため総額的に一次取得者にも手が届きやすい市場である。取引は８０～１２０㎡程度の小規模住宅が中心 で、１㎡当たり１５万～１９万円、新築建売で総額３０００万円台前半までの水準と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、周辺に共同住宅等も見られるものの、対象標準地は小規模画地であり共 同住宅の想定に無理があり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、取引市場 の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準として採用し、代表標準地価格との均衡性の検討、周辺類似地価公示標 準地等の価格動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    234,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [139.4] [104.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は穏やかな回復基調が続いていたが、新 型コロナの影響から不動産市場は先行き不透 明感が増大した。 地域の価格形成に影響を与える商業施設の開 発が周辺にあり利便性が向上しているものの 新型コロナの影響もあり、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％