鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高槻 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０９ -6	茨木市		更地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		準工高度地区5種地区計画等 (70,200)
b	１１１３ -45	茨木市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東32.7m府道、中間画地		準工高度地区5種 (70,200)
c	１１１６ -29	茨木市		更地	（　）	不整形	北西30m府道、中間画地		準工高度地区5種 (70,200)
d	１１１６ -34	茨木市		建付地	（　）	不整形	西15.7m府道、中間画地		工業高度地区5種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,928	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,267	100 [ 113.5]	139,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 174,826	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,399	100 [ 120.8]	146,026		146,000
c	(　 ) 120,899	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,866	100 [ 80.3]	151,763		152,000
d	(　 ) 158,193	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	177,703	100 [ 126.2]	140,811		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

高槻 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する土地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	729,265,306	151,995,980	577,269,326	451,559,000	125,710,326	（　0.9512） 119,575,662	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,717,628,682 円　　　　（　 99,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	13,000.00	Ｓ4	52,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	27,231 ㎡	109.8 m x 210.0 m	前面道路：府道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	52,000.00	100.0	52,000.00	1,264	65,728,000	6.0	394,368,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		52,000.00	100.0	52,000.00		65,728,000		394,368,000
								0

⑨年額支払賃料	65,728,000 円　×　12ヶ月　＝　 788,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 52,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	788,736,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 63,098,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	725,637,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,368,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,628,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	729,265,306 円　　　　（　 26,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０４（賃）　　　　-1	1,210 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０１（賃）　　　　-13	1,194 ( 1,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,257
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	27,080,000 円	6,770,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	23,662,080 円	788,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,168,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 57,545,000 円	6,770,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,770,000 円	6,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,770,000 円	6,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 151,995,980 円　（　　　　　　 5,582 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,770,000,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 52,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	451,559,000 円（　　　　　 16,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	729,265,306 円
②総費用	151,995,980 円
③純収益　①－②	577,269,326 円
④建物等に帰属する純収益	451,559,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,710,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	119,575,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,717,628,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
高槻 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 9-2

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　八家　和也

印

TEL.

鑑定評価額

3,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市南庄所町９３番１外｢南庄所町２２－５｣				②地積　(㎡)	27,231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	倉庫Ｓ4	大規模の倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域	東12.5m府道、北側道	水道、ガス、下水	高槻市 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 170 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

物流倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 210.0 ｍ、規模　　 23,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ府道

交通

施設

高槻市駅南西方

1.9km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模の倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される。今後につい
ては、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は概ね上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

物流倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね大阪府内陸部、北摂地域等の流通業務地域。需要者は、物流事業者や倉庫等の利用を目的とした法
人又は投資事業者が中心である。今後の世界経済については、新型コロナによる影響等が懸念され不透明であるものの
、回復傾向にある不動産市況や資金調達環境の改善等を背景に、需給は回復傾向が持続しており、地価は上昇基調で推
移している。市場の中心価格帯は、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最有効使用の物流倉庫の一棟貸しを想定し収益価格を求めたが、貸倉庫の賃料水準等については個別性が強いことから
、比準価格に比して相対的信頼性はやや劣る。よって、本件においては、概ね規範性の高い事例を多数収集し得たので
、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類似
地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨木 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 130,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 97.5]

[100.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界的な新型コロナの影響も懸念され不透明
感が残る。

府道沿いの流通業務地であり、物流施設の需
要は安定しており、一般的要因の影響を受け
、市況は回復傾向が持続し、地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１６ -34	茨木市		建付地	（　）	不整形	西15.7m府道、中間画地		工業高度地区5種 (70,200)
b	１１１６ -29	茨木市		更地	（　）	不整形	北西30m府道、中間画地		準工高度地区5種 (70,200)
c	１１１３ -45	茨木市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東32.7m府道、中間画地		準工高度地区5種 (70,200)
d	１１０９ -6	茨木市		更地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		準工高度地区5種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,193	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	177,703	100 [ 128.2]	138,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 120,899	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	121,866	100 [ 87.5]	139,275		139,000
c	(　 ) 174,826	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	176,399	100 [ 125.9]	140,110		140,000
d	(　 ) 155,928	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,267	100 [ 111.6]	141,816		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

高槻 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	715,418,496	147,631,700	567,786,796	433,550,000	134,236,796	（　0.9512） 127,686,040	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	2,901,955,455 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	13,000.00	Ｓ4	52,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	27,231 ㎡	109.8 m x 210.0 m	前面道路：府道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流倉庫一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	52,000.00	100.0	52,000.00	1,240	64,480,000	6.0	386,880,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		52,000.00	100.0	52,000.00		64,480,000		386,880,000
								0

⑨年額支払賃料	64,480,000 円　×　12ヶ月　＝　 773,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 52,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	773,760,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 61,900,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	711,859,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,880,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,559,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	715,418,496 円　　　　（　 26,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０１（賃）　　　　-13	1,194 ( 1,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０４（賃）　　　　-1	1,210 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,235
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	26,000,000 円	6,500,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	23,212,800 円	773,760,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,168,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 55,250,000 円	6,500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,500,000 円	6,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,500,000 円	6,500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 147,631,700 円　（　　　　　　 5,421 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,500,000,000 円	設計監理料率　 119,000 円／㎡　×　 52,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	433,550,000 円（　　　　　 15,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	715,418,496 円
②総費用	147,631,700 円
③純収益　①－②	567,786,796 円
④建物等に帰属する純収益	433,550,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,236,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	127,686,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,901,955,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）