鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高槻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
b	１０１４ -21006	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	１００４ -21031	吹田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、北6m、角地		商業高度4種最高45m (100,400)
d	１００４ -21205	吹田市		更地	（　）	台形	北西22m府道、南西4m、角地		近商高度4種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 78.8]	611,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	612,000
b	(　 ) 660,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	660,351	100 [ 106.5]	620,048		620,000
c	(　 ) 629,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	617,291	100 [ 100.2]	616,059		616,000
d	(　 ) 665,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	665,706	100 [ 104.7]	635,822		636,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 616,000 円／㎡]

高槻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,628,318	4,698,838	17,929,480	13,970,800	3,958,680	（　0.9519） 3,768,267	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	87,634,116 円　　　　（　 461,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	122.50	Ｓ7	857.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	190 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建ての店舗付事務所ビル。各階フロア貸し形式。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

同規模類似建物の標準的な率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.50	85.0	104.13	3,921	408,294	7.0	2,858,058
							3.0	1,224,882
2～ 2	店舗	122.50	88.5	108.41	2,800	303,548	7.0	2,124,836
							3.0	910,644
3～ 7	事務所	122.50	88.5	108.41	2,350	254,764	7.0	1,783,348
							3.0	764,292
～

～

計		857.50	88.0	754.59		1,985,662		13,899,634
								5,956,986

⑨年額支払賃料	1,985,662 円　×　12ヶ月　＝　 23,827,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 754.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,827,944 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,906,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,921,708 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,899,634 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,956,986 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 578,733 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,628,318 円　　　　（　 119,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０６（賃）　　　　-10	3,598 ( 3,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,047 円/㎡　月額支払賃料（　 3,921 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１１７（賃）　　　　-2	5,109 ( 5,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	4,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	848,000 円	212,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	714,838 円	23,827,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 910,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,802,000 円	212,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,698,838 円　（　　　　　　 24,731 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 857.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,970,800 円（　　　　　 73,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,628,318 円
②総費用	4,698,838 円
③純収益　①－②	17,929,480 円
④建物等に帰属する純収益	13,970,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,958,680 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,768,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,634,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 461,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
高槻 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 5-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　飛松　智志

印

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

588,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市城北町２丁目２０２番１７｢城北町２－３－５｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ7	中層の店舗事務所ビルが多い駅前の商業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	高槻市 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

高槻市駅南東方

50m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 612,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 474,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高槻市及び茨木市、広域的には北摂一円のいわゆる駅前商業地である。需要者は地元事業者のほか、物
件によってはデベロッパー、投資家などの参入が見込まれる。近年、大規模店は駐車スペースが確保できる幹線沿道等
に進出し、在来からの商店街や商業地においては、店舗経営を目的とした需要は概して弱い。取引は自用物件・マンシ
ョン用地・収益物件と多様となっており、需要の中心となる価格帯を見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は上記市場の特性を反映したものであるため、様々な利用目的に対する需要の動向で比準価格は左右
される面がある。一方、収益価格は、想定建物による賃料等を設定したものであるため、不透明感があり信頼性がやや
劣るを言わざるを得ない。よって、比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も行ったうえで、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨木 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 590,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[102.8]

[100.0]
100

584,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市中心部の商業地は堅調なマンション市場等
の需要に支えられている。低層階を中心に店
舗賃料水準は横ばいを維持している。

駅前の商業地域であり、稀少性が高いことか
ら地価は依然上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０６ -21	高槻市		更地	（　）	ほぼ台形	東40m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	１１１２ -29	高槻市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
d	１１０１ -37	高槻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 789,707	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	847,896	100 [ 138.3]	613,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	613,000
b	(　 ) 395,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	395,767	100 [ 65.5]	604,224		604,000
c	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 78.8]	611,632		612,000
d	(　 ) 520,282	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	507,654	100 [ 84.0]	604,350		604,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 612,000 円／㎡]

高槻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存していることから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,322,134	4,616,666	17,705,468	13,641,300	4,064,168	（　0.9519） 3,868,682	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	89,969,349 円　　　　（　 474,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	122.50	Ｓ7	857.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	190 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階店舗、３階～７階事務所、各階フロア貸し形式

⑦有効率　 87.6 ％
の理由

同種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.50	85.0	104.13	3,800	395,694	7.0	2,769,858
							3.0	1,187,082
2～ 2	店舗	122.50	88.0	107.80	2,750	296,450	7.0	2,075,150
							3.0	889,350
3～ 7	事務所	122.50	88.0	107.80	2,350	253,330	7.0	1,773,310
							3.0	759,990
～

～

計		857.50	87.6	750.93		1,958,794		13,711,558
								5,876,382

⑨年額支払賃料	1,958,794 円　×　12ヶ月　＝　 23,505,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,505,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,880,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,625,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,711,558 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,876,382 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 570,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,322,134 円　　　　（　 117,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０９（賃）　　　　-4	3,847 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,922 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０９（賃）　　　　-3	4,516 ( 4,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	828,000 円	207,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	705,166 円	23,505,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 910,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,759,500 円	207,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,616,666 円　（　　　　　　 24,298 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 857.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,641,300 円（　　　　　 71,796 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,322,134 円
②総費用	4,616,666 円
③純収益　①－②	17,705,468 円
④建物等に帰属する純収益	13,641,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,064,168 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,868,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,969,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,000 円／㎡）