別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高槻 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -42 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市山手町１丁目３６７番１１ ｢山手町１－９－３４｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 高槻市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 高槻市駅北東方 2.1km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域として、概ね現状のまま推移すると予測する。周辺地域においては鉄道新駅設 置を含めた新しい市街地形成の検討等が進められているものの、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市及び隣接市内の最寄り駅バス利用圏に所在する住宅地域である。需要者の属性は、自用目的の個 人が中心である。駅徒歩圏の利便性が良い住宅地域の地価は、概ね横ばい乃至やや上昇傾向で推移しているものの、バ ス利用圏の住宅地域の地価は、需要が限定的であるため、横ばい乃至やや下落傾向で推移している。画地規模・立地条 件等による個別性が強く、中心価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で１０～１２百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的な特性が類似する高槻市内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映し た試算価格である。一方、対象近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場は、転勤等に よる一時的な賃貸を除くと未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [111.5] [104.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は若干減少、取引件数は微減傾 向である。駅徒歩圏の住宅地の地価は横ばい 乃至やや上昇傾向、バス圏はやや下落傾向で 推移している。 高槻市駅よりバス利用圏に所在する住宅地域 である。土地需要に特段の変化は見受けられ ず、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％