別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高槻 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -40 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　克美 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市大塚町１丁目６５番４０ ｢大塚１－１３－５６｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 高槻市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高槻市駅南方 3.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、バス圏のため利便性はやや劣るが、戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推 移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、専らバス便に依存する高槻市南部の小・中規模戸建住宅地域で ある。主な需要者は同一需給圏内の一次取得者層である。新築・中古とも供給そのものは比較的多い圏域であるが、そ の需給動向は駅徒歩圏に比べるとやや弱さがみられる。土地は１５００万円まで、新築戸建（土地建物）は３０００万 円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅は業者下取物件や転勤等の事情により賃貸されるケースがある程度で収益物件としては一般的ではない。戸建 住宅地は専ら自用を目的として取引されているので、収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引 事例から求めたものであり、市場価値を適切に反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺 価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [173.8] [104.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市は人口減少が続き、高齢化率は年々上 昇傾向。取引件数は微減気味に推移。建築着 工は対前年同期比では持家、貸家、分譲とも 減少している。 地域要因に特段の変化はない。バス圏の住宅 地に対する需要は尚弱含みにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％