別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高槻 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -36 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也 印  TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市唐崎中４丁目１８８０番 ｢唐崎中４－１８－７｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 も見られる既成住宅 地域 西2.5m市道 水道、ガス、下水 茨木市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．５ ｍ市道 交通 施設 茨木市駅東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅に一般住宅も見られる住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくものと予想す る。今後、市況は回復傾向が持続しているものの不透明感が強く、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の農家住宅地域。市街化調整区域の既存集落に存する住宅地域で あり、需要者は同一需給圏内の地縁性を有する居住者等に限定され、需要は極めて弱い。市場の中心価格帯は、潜在的 な需給も表面化しないことから、需要の中心を見出すことはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の自己所有の住宅地域で、自用目的の取引が主である。周辺にアパート等は見受けられない上、戸建の 賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。よって本件においては、規範性を有する取引事例を 多数収集し得たので、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等も踏まえた上で、市場性を反映し ている取引事例から試算した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [101.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり 緩やかな回復基調が持続。先行きについては 世界的な新型コロナの影響も懸念され不透明 感が残る。 駅徒歩圏外の農家住宅の多い住宅地であり、 需要は限定的で、地価は依然として下落基調 にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％