別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高槻 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -11 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　克美 印  TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市安岡寺町２丁目４２６番１５１ ｢安岡寺町２－２７－１４｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 高槻 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高槻駅北西方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域として成熟しており、今後とも現状の居住環境を維持してい くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線で、高槻市の丘陵地に広がる中規模戸建住宅地。主な需要者は高槻市及び周辺都市 居住者である。また、分割して戸建分譲等を目的とする不動産業者による取引もみられる。近隣周辺は閑静な住宅地で あるが、バス便に依存せざるを得ないため生活利便性がやや劣る。一定の需要は見込まれるものの、需給動向は弱含み である。新築戸建で３５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内で戸建住宅が建ち並んでおり、収益性に馴染みがたく、専ら自用を目的として取引されてい るので収益価格は試算しなかった。比準価格は自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、市場価値を適切に 反映した価格と思料される。よって、代表標準地価格等との均衡、周辺価格動向をも検討のうえ、比準価格を採用する ことが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    126,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市は人口減少が続き、高齢化率は年々上 昇傾向。取引件数は微減気味に推移。建築着 工は対前年同期比では持家、貸家、分譲とも 減少している。 地域要因に特段の変化はない。バス圏の住宅 団地に対する需要は尚弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％