別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高槻 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -6 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介 印  TEL.

鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市桜ケ丘南町１００番１８ ｢桜ケ丘南町９－３｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした閑静な 住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 富田 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 富田駅東方 370m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測 される。地価はほぼ横ばい傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線を中心とした高槻市、茨木市の住宅地域である。需要者の中心は、中 規模以上の住宅を取得する上記圏域に居住する中所得層の最終需要者が主である。周辺地域は阪急富田駅から徒歩圏内 で、居住環境の良好な利便性の高い住宅地で需給は比較的安定し、地価は概ね横ばい傾向で推移している。需要の価格 帯は土地で３，５００～４，５００万円前後、新築戸建で５，０００～６，０００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅徒歩圏に位置する戸建住宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、利 便性が重視され自用目的の取引がほとんどであることから、収益価格を求めることができなかった。したがって、不動 産市場での取引の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、さらに前年度価格からの時点修正率の検討を 踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高槻（府） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は微減傾向、取引件数は微減傾 向である。景気は新型コロナウイルス感染症 の影響等により厳しいものの、持ち直しの動 きがみられる。 駅徒歩圏で、利便性の高い閑静な住宅地域で ある。地域要因に大きな変動はみられず、地 価水準は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％