別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高槻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -3 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　飛松　智志 印  TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市野田３丁目３７０番１５ ｢野田３－１３－２４｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,172) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.3m市道 水道、ガス、下水 高槻市 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 高槻市駅東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,172) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は認められず、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市における阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者は、当該圏域に地縁 を有するエンドユーザーが中心となる。近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、駅からは若干距 離を有するが、一定の需要は見込まれる。なお、市場の中心価格帯は、土地１００㎡程度の物件で１，５００～２，０ ００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円台前半が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、画地規模が小さく、収益物件としての取得を目的とする需要 は期待できないため、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [124.4] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の不動産需要は比較的堅調に推移して いるが、新型コロナウイルス感染症の影響に より、先行きは不透明である。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 一定の住宅需要は認められるが、格別の変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％