別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 泉大津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -10 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎 印  TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市条南町６６番２６ ｢条南町９－２２｣ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模戸建住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 松ノ浜駅東方 530m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない。また地価水準については景気 の先行き不透明感が強く需要にやや停滞感が認められ、当面は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域で泉大津市を中心とする圏域。需要者は、泉大津市内に居住す る一次取得者を中心に隣接市町内の居住者を含む。消費者マインドは新型コロナ禍の影響で弱含んでおり、住宅需要も やや停滞感が認められ、利便性の良否等によっても選好性が異なる。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、 敷地３０坪で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地と同等の敷地規模の場合、戸建住宅地として自用目的の取引が中心となっている。かつ、戸建住宅の賃貸市 場が形成されていないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [109.9] [102.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による景気への悪影響により、 当市の住宅需要もやや停滞感がみられ、平均 的な価格動向も下落幅をやや強めている。 特に地域要因に変動はないが、景気の悪化も 踏まえた地価下落は市域において平均的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％