別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 泉大津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　緒方　正弘 印  TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市池園町７番４１外 ｢池園町１０－３８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 松ノ浜駅南東方 830m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好な住宅地域として概ね熟成しており、特に大きな地域要因の変動もないため、概ね現状のまま推移 するものと予測する。景気動向を反映して、地価は緩やかな下落傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね泉大津市内及び隣接市町内に存する、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。住環境が良好な住宅地域として概ね 熟成しているが、景気動向を反映して、地価は緩やかに下落している。標準地が属する市場においては、新築建売住宅 で総額３，０００万円台前半の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一低専の戸建住宅地域内に位置しており、自用目的の取引が中心となっていることから、利便性や居住快適 性を重視して価格形成されている。共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、 収益還元法の適用を断念した。従って、市場性を反映した実証的な価格であり、周辺標準地との均衡が得られていると 確認された比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　泉大津（府） -4            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあ る。利便性に優れる一部の地域を除き、住宅 地の地価は、概ね緩やかな下落傾向にある。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ 0.0 ％