別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 泉大津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -1 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　誠道 印  TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市松之浜町２丁目６４６番２ ｢松之浜町２－２４－２１｣ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 ＲＣ2 大中規模住宅を中心 とする閑静な住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 松ノ浜 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 松ノ浜駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因を大きく変化させる要因は存しない。津波による浸水等の心理的な影響等により、今後の地価動向はや や弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は南海本線沿線で、概ね泉大津市及び隣接市町の圏域に存する住宅地域。良好な住宅地域であり、需 要者の中心は泉大津市内の居住者であり、ここ数年大きな変化は見られない。手頃な価格帯での需要は堅調であるが、 近年個人消費の低迷、津波懸念等により需要はやや弱含みである。画地規模が大きいため、総額が嵩むことから、独自 の不動産市場が形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は低層一般住宅地が多くを占める地域で、自用目的の取引が多数を占めることから、市場動向を反映した比準 価格は説得力を有する。他方で、当地域では転勤等により短期的な賃貸借が見られる程度で、賃貸市場は未成熟である ため、収益還元法の適用は断念した。よって快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益 価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向は一部で改善傾向が窺えるものの、 市域においては地場産業の低迷、コロナ禍等 から、経済情勢は依然として不安定な状況に ある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 価格形成に影響を与える個別的要因の変動は 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％