鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -21109	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	東55m国道、北16m、西16m、三方路		商業特別用途地区 (100,600)
b	１０１７ -21110	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,400)
c	３０５ -207	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０１７ -21201	吹田市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,298,573	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.7]	1,892,703	100 [ 140.2]	1,350,002	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,420,000
b	(　 ) 1,522,755	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,461,845	100 [ 100.0]	1,461,845		1,530,000
c	(　 ) 880,790	100 [ 100.0]	[ 88.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	775,976	100 [ 57.0]	1,361,361		1,430,000
d	(　 ) 811,529	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	777,445	100 [ 56.9]	1,366,336		1,430,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -1.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -1.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,470,000 円／㎡]

吹田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	234,935,842	43,790,828	191,145,014	124,423,000	66,722,014	（　0.9395） 62,685,332	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,791,009,486 円　　　　（　 1,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	715.11	ＲＣ13	7,948.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区高度4種最高45m	100 ％	400 ％	400 ％	1,429 ㎡	30.0 m x 46.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（１Ｋタイプ１８８戸、平均専有面積約２８㎡）、駐車場８３台（タワー８０台、平面３台）を想定

⑦有効率　 69.2 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,942.71	12.0	232.75	6,400	1,489,600	12.0	17,875,200
							0.0	0
2～12	住宅	509.80	87.9	448.00	3,200	1,433,600	2.0	2,867,200
							2.0	2,867,200
13～13	住宅	397.80	84.5	336.00	3,350	1,125,600	2.0	2,251,200
							2.0	2,251,200
～

～

計		7,948.31	69.2	5,496.75		18,384,800		51,665,600
								33,790,400

⑨年額支払賃料	18,384,800 円　×　12ヶ月　＝　 220,617,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,496.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 83 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	220,617,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 19,920,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 17,006,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	223,530,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,665,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 490,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 33,790,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 10,914,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	234,935,842 円　　　　（　 164,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１１（賃）　　　　-21001	3,560 ( 3,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,387 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１１（賃）　　　　-21002	3,070 ( 2,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,050,000 円	2,210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,216,128 円	240,537,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,319,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,785,000 円	2,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,210,000 円	2,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,210,000 円	2,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,790,828 円　（　　　　　　 30,644 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,210,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 7,948.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	124,423,000 円（　　　　　 87,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	234,935,842 円
②総費用	43,790,828 円
③純収益　①－②	191,145,014 円
④建物等に帰属する純収益	124,423,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,722,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,685,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,791,009,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
吹田 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 5-7

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　橘　真里

印

TEL.

鑑定評価額

1,930,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市江坂町１丁目２２番３外｢江坂町１－２２－１２｣				②地積　(㎡)	1,429 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）特別用途地区高度4種最高45m (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9F1B	店舗兼共同住宅、事務所ビルが見られる商業地域	南20m国道、東側道	水道、ガス、下水	江坂 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

江坂駅南東方

170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
特別用途地区
高度4種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ江坂地区の繁華な商業地域で、当面はほぼ現状維
持の環境下で、また、地価水準は、新型コロナの影響下においては下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,460,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線で、吹田市及び隣接市域に存する最寄駅に近い商業地域。需要者は収
益物件の投資家、マンション業者、地元事業者等と推定される。近年、江坂地区は投資用マンション、自社ビル、ホテ
ル用地の需要が旺盛であったが、新型コロナの影響からホテル需要の減退、店舗収益の悪化で取引がほとんど見られず
、地価は下落局面に転じた。市場での価格帯は立地、規模、商況等により幅があり、需要の中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。また、商業地域で
は収益性が価格形成に影響を与えることから、対象標準地に店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、新型コ
ロナによる賃料減額、利回り上昇等を加味した結果、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を
関連付けて、さらに代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,140,000 円／㎡

[ 89.7]
100

100
[110.0]

100
[135.8]

[105.0]
100

1,350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響によりホテル、飲食店等の
収益は悪化、当市の商業地の地価は江坂地区
を中心に下落へと転じた。終息が見えず、先
行は不透明。

江坂駅に近い好立地の商業地域であるが、新
型コロナの影響により、ホテル需要の減退、
店舗収益の悪化が顕著で、地価は下落傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-8.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -21110	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業高度4種最高45m 特別用途地区 (100,400)
b	１０１７ -21215	吹田市		建付地	（　）	正方形	西16m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１７ -21109	吹田市		貸家建付地	（　）	不整形	東55m国道、北16m、西16m、三方路		商業特別用途地区 (100,600)
d	１０１７ -21216	吹田市		建付地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,522,755	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,461,845	100 [ 100.0]	1,461,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,530,000
b	(　 ) 1,707,085	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,758,298	100 [ 125.4]	1,402,152		1,470,000
c	(　 ) 2,298,573	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.7]	1,892,703	100 [ 142.6]	1,327,281		1,390,000
d	(　 ) 1,170,552	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,317,521	100 [ 110.0]	1,197,746		1,260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,460,000 円／㎡]

吹田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	230,487,429	42,557,047	187,930,382	119,919,000	68,011,382	（　0.9395） 63,896,693	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	1,825,619,800 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	715.11	ＲＣ13	7,948.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区高度4種最高45m	100 ％	400 ％	400 ％	1,429 ㎡	30.0 m x 46.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１３階：１Ｋタイプ１８８室、平均専有面積約２８㎡、駐車場８３台を想定

⑦有効率　 69.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,942.71	12.0	232.75	6,400	1,489,600	12.0	17,875,200
							0.0	0
2～12	住宅	509.80	87.9	448.00	3,200	1,433,600	2.0	2,867,200
							2.0	2,867,200
13～13	住宅	397.80	84.5	336.14	3,400	1,142,876	2.0	2,285,752
							2.0	2,285,752
～

～

計		7,948.31	69.2	5,496.89		18,402,076		51,700,152
								33,824,952

⑨年額支払賃料	18,402,076 円　×　12ヶ月　＝　 220,824,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,496.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 83 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	220,824,912 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 19,920,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 21,433,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	219,311,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,700,152 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 480,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 33,824,952 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 10,695,450 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	230,487,429 円　　　　（　 161,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００８（賃）　　　　-21009	2,780 ( 2,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,387 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００８（賃）　　　　-21010	2,908 ( 2,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,327
c	１０１１（賃）　　　　-21002	3,070 ( 2,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,446

吹田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,650,000 円	2,130,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,222,347 円	240,744,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,319,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,105,000 円	2,130,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,130,000 円	2,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,130,000 円	2,130,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 42,557,047 円　（　　　　　　 29,781 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,130,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 7,948.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	119,919,000 円（　　　　　 83,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	230,487,429 円
②総費用	42,557,047 円
③純収益　①－②	187,930,382 円
④建物等に帰属する純収益	119,919,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,011,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,896,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,825,619,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280,000 円／㎡）