鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００４ -21031	吹田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、北6m、角地		商業高度4種最高45m (100,400)
b	１００４ -21204	吹田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度4種最高31m (90,300)
c	１００４ -21205	吹田市		更地	（　）	台形	北西22m府道、南西4m、角地		近商高度4種最高31m (100,400)
d	１０１４ -21006	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業 (100,600)
e	１０１７ -21214	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南20m国道、東6m、角地		近商高度4種最高25m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 629,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	617,291	100 [ 108.9]	566,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	624,000
b	(　 ) 505,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	505,415	100 [ 88.7]	569,803		627,000
c	(　 ) 665,040	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	665,706	100 [ 116.2]	572,897		630,000
d	(　 ) 660,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	660,351	100 [ 115.9]	569,759		627,000
e	(　 ) 582,874	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	582,874	100 [ 103.9]	560,995		617,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 625,000 円／㎡]

吹田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	403,987,817	78,381,585	325,606,232	231,840,000	93,766,232	（　0.9343） 87,605,791	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	2,190,144,775 円　　　　（　 497,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	3,060.75	ＲＣ8F1B	16,670.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高45m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	4,407 ㎡	69.0 m x 56.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～８階共同住宅（ファミリータイプ；平均賃貸面積６０㎡程度；１２６戸）、地下駐車場１８３台分を想定した。

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

同種の建物としてはほぼ標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	5,868.50	75.3	4,421.32	3,800	16,801,016	8.0	134,408,128
							4.0	67,204,064
一括 3～ 8	住宅	8,192.10	93.6	7,666.80	2,056	15,762,941	2.0	31,525,882
							2.0	31,525,882
地下 1～ 1	駐車場	2,610.24

～

～

計		16,670.84	72.5	12,088.12		32,563,957		165,934,010
								98,729,946

⑨年額支払賃料	32,563,957 円　×　12ヶ月　＝　 390,767,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,088.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 183 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 26,352,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	390,767,484 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 26,352,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 33,369,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	383,749,925 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,934,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,526,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 98,729,946 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 18,711,299 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	403,987,817 円　　　　（　 91,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００４（賃）　　　　-21010	2,030 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,056 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０１５（賃）　　　　-21003	2,054 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,123
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,400,000 円	3,680,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,513,585 円	417,119,484　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,828,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,280,000 円	3,680,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,680,000 円	3,680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,680,000 円	3,680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,381,585 円　（　　　　　　 17,786 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,680,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 16,670.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	231,840,000 円（　　　　　 52,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	403,987,817 円
②総費用	78,381,585 円
③純収益　①－②	325,606,232 円
④建物等に帰属する純収益	231,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	93,766,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,605,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,190,144,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
吹田 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 5-6

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　森田　真也

印

TEL.

鑑定評価額

2,610,000,000 円

１㎡当たりの価格

593,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市津雲台１丁目２０番３０｢津雲台１－２－Ｄ９｣				②地積　(㎡)	4,407 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高45m 地区計画等 (100,400)
	台形 1.2:1	店舗、事務所兼ホテルＳＲＣ8F1B	小売、飲食店舗、公共施設が集まる駅前商業地域	南（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	南千里近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 67.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

駅前広場

交通

施設

南千里駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高45m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域を含む南千里駅前の商業地域では、近年の背後地人口の増加によりにぎわいが増しつつあり、今後もこ
の傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 624,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 505,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、吹田市、豊中市を含む北摂地域の商業地域一帯。需要者の中心は、収益不動産の保有を目的とする不動
産会社やマンション開発業者等である。南千里駅周辺では老朽化マンションの建て替え事業が多く、背後地人口の増加
で地域が活性化している。新型コロナの影響を受けつつも、駅前の大規模画地で稀少性が高いことから需要は底堅く、
地価は微増傾向で推移している。市場の中心価格帯（総額）は、取引される画地規模がまちまちで指摘が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料が得られない等の理由により比準価格に対し
て低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含むため、商業地の価格水準
を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏
まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 447,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 84.7]

[110.0]
100

590,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳
しい状況にある。吹田市の人口は増加傾向で
不動産需要も底堅いが、市場は様子見の状態
となっている。

地域要因、市場特性に変動は認められない。
希少性の高い事業用地需要は底堅く、地価は
微増傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -21214	吹田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南20m国道、東6m、角地		近商高度4種最高25m (100,300)
b	１００４ -21031	吹田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、北6m、角地		商業高度4種最高45m (100,400)
c	１０１４ -21005	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１０１４ -21006	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 582,874	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	582,874	100 [ 92.5]	630,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	693,000
b	(　 ) 629,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	617,291	100 [ 108.9]	566,842		624,000
c	(　 ) 700,428	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,428	100 [ 125.2]	559,447		615,000
d	(　 ) 660,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	660,351	100 [ 113.0]	584,381		643,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 624,000 円／㎡]

吹田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	405,478,517	78,428,505	327,050,012	231,840,000	95,210,012	（　0.9343） 88,954,714	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	2,223,867,850 円　　　　（　 505,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	3,060.75	ＲＣ8F1B	16,670.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高45m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	4,407 ㎡	69.0 m x 56.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積６０㎡程度、１２６戸）、地下駐車場１８３台を想定。

⑦有効率　 72.5 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	5,868.50	75.3	4,421.32	3,800	16,801,016	8.0	134,408,128
							4.0	67,204,064
一括 3～ 8	住宅	8,192.10	93.6	7,666.80	2,073	15,893,276	2.0	31,786,552
							2.0	31,786,552
地下 1～ 1	駐車場	2,610.24

～

～

計		16,670.84	72.5	12,088.12		32,694,292		166,194,680
								98,990,616

⑨年額支払賃料	32,694,292 円　×　12ヶ月　＝　 392,331,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 12,088.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 183 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 26,352,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	392,331,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 26,352,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 33,494,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	385,188,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,194,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,528,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 98,990,616 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 18,760,702 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	405,478,517 円　　　　（　 92,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１５（賃）　　　　-21018	2,218 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,929	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,148 円/㎡　月額支払賃料（　 2,073 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０１５（賃）　　　　-21020	2,366 ( 2,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,366
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,400,000 円	3,680,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,560,505 円	418,683,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,828,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,280,000 円	3,680,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,680,000 円	3,680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,680,000 円	3,680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,428,505 円　（　　　　　　 17,796 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,680,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 16,670.84 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	231,840,000 円（　　　　　 52,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	405,478,517 円
②総費用	78,428,505 円
③純収益　①－②	327,050,012 円
④建物等に帰属する純収益	231,840,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,210,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	88,954,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,223,867,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 505,000 円／㎡）