別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 吹田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -25 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也 印  TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市五月が丘南１１０番２ ｢五月が丘南１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の中に 共同住宅が見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 南千里 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 南千里駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度3種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや距離があるが安定した需要がある熟成した住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないた め、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急京都線・千里線沿線の吹田市中・南部、摂津市北部の戸建住宅地域。需要者の 中心は、自己居住目的の一次取得者。駅から距離があり、居住環境も普通程度だが、中心価格帯を予算とする需要者が 多く安定した需要が認められる。新型コロナの影響は限定的と見られ、地価は微減ないし横ばいで推移している。市場 の中心価格帯は、１００㎡前後の土地で２，０００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信 頼性及び精度が高い。収益価格は賃貸想定が困難等の理由により試算を行わなかった。利便性、快適性が重視される住 宅地域であり、それらを価格に反映した比準価格により価格を決定することが妥当であると判断し、比準価格を標準と し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [112.0] [102.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳 しい状況にある。吹田市の人口は増加傾向で 不動産需要も底堅いが、市場は様子見の状態 となっている。 地域要因、市場特性に変動は認められない。 熟成した住宅地域で需要は安定しており、地 価は微減ないし横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％