鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１５ -21023	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高16m (70,160)
b	１０１３ -21024	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m私道、中間画地		２住居高度4種最高25m (70,180)
c	１０１７ -21011	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.7m道路、中間画地		２中専高度3種最高16m (70,188)
d	１０１５ -21014	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、南西4.5m、角地		２中専高度3種最高16m (80,160)
e	１００４ -21024	吹田市		建付地	（　）	台形	北西4m道路、中間画地		１住居高度4種最高16m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,092	100 [ 105.8]	149,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 167,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	166,065	100 [ 127.3]	130,452		132,000
c	(　 ) 178,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	173,658	100 [ 122.9]	141,300		143,000
d	(　 ) 165,138	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	155,177	100 [ 119.7]	129,638		131,000
e	(　 ) 186,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,487	100 [ 125.9]	148,123		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

吹田 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,043,266	2,253,215	8,790,051	7,254,000	1,536,051	（　0.9534） 1,464,471	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	34,057,465 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	149.12	ＲＣ4	470.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高16m	70 ％	200 ％	160 ％	311 ㎡	20.8 m x 15.0 m	前面道路：市道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ１５戸、駐車場（平置）４台

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	117.53	72.5	85.17	2,155	183,541	2.0	367,082
							2.0	367,082
2～ 4	住宅	117.53	95.7	112.53	2,180	245,315	2.0	490,630
							2.0	490,630
～

～

～

計		470.12	89.9	422.76		919,486		1,838,972
								1,838,972

⑨年額支払賃料	919,486 円　×　12ヶ月　＝　 11,033,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 422.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,033,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 921,107 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,592,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,838,972 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,838,972 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 433,622 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,043,266 円　　　　（　 35,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１２（賃）　　　　-21007	2,388 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	2,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,251 円/㎡　月額支払賃料（　 2,155 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１２（賃）　　　　-21008	2,254 ( 2,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	2,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	117,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	345,415 円	11,513,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,253,215 円　（　　　　　　 7,245 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 470.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,254,000 円（　　　　　 23,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,043,266 円
②総費用	2,253,215 円
③純収益　①－②	8,790,051 円
④建物等に帰属する純収益	7,254,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,536,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,464,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,057,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
吹田 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -19

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　小笠　裕也

印

TEL.

鑑定評価額

43,200,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市岸部中３丁目９１２番５｢岸部中３－２１－１８｣				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度3種最高16m (70,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東2.7m市道、北側道	水道、ガス、下水	岸辺 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、２．
７ｍ市道

交通

施設

岸辺駅北西方

670m

法令

規制

２中専
(70,160)
準防
高度3種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持すると予測する。周辺地域では宅地開発も見ら
れ宅地の細分化が見られつつある。地価水準は、新型コロナの影響等から緩やかな下落基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吹田市南東部付近に位置し、ＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線周辺において中小規模一般住宅等が多く建
ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、前記圏内の居住者で、一部に圏外からの転入者も見られる。都市整備事業が
進む岸辺駅徒歩圏に存するが、岸辺駅からの地域連担性はなく、新型コロナの影響もあり需給はやや弱含んでいる。市
場の中心価格帯は、標準的規模の土地で４３００万円程度で、近年、周辺では土地細分化による宅地分譲も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自用目的での取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た
。一方、収益価格は、当該地域の特性等から、土地価格に見合う賃料を受取ることが困難であり低位に試算された。居
住の快適性、生活の利便性を重視する住宅地域に存すること、主たる需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -48 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 198,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[101.0]

100
[142.1]

[101.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向。新型コロナによる
影響は先行き不透明であり、今後の感染拡大
、各種政策等の動向には注視する必要がある
。

岸辺駅徒歩圏の住宅地域で、当該地域に特段
の変動要因はない。ただし、新型コロナの影
響により地価はここ数年の上昇基調から下落
に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１５ -21023	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高16m (70,160)
b	１００８ -21022	吹田市		建付地	（　）	不整形	北西3m市道、南西1.5m、角地		１住居高度4種最高16m (70,160)
c	１００４ -21022	吹田市		更地	（　）	台形	東4.4m道路、北東4m、準角地		２中専高度3種最高16m (70,176)
d	１００１ -21020	吹田市		建付地	（　）	台形	南東4.2m市道、中間画地		２住居高度4種最高31m (60,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,092	100 [ 113.7]	139,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 147,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	158,299	100 [ 115.6]	136,937		138,000
c	(　 ) 160,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	158,654	100 [ 117.8]	134,681		136,000
d	(　 ) 142,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,600	100 [ 100.9]	137,364		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

吹田 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,981,968	2,046,964	8,935,004	7,378,000	1,557,004	（　0.9534） 1,484,448	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	34,522,047 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	149.12	ＲＣ4	470.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高16m	70 ％	200 ％	160 ％	311 ㎡	20.8 m x 15.0 m	前面道路：市道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けタイプ１５室・平均貸室面積約２８㎡・平面駐車場４台

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	117.53	72.5	85.17	2,153	183,371	2.0	366,742
							2.0	366,742
2～ 2	居宅	117.53	95.7	112.53	2,180	245,315	2.0	490,630
							2.0	490,630
3～ 3	居宅	117.53	95.7	112.53	2,180	245,315	2.0	490,630
							2.0	490,630
4～ 4	居宅	117.53	95.7	112.53	2,200	247,566	2.0	495,132
							2.0	495,132
～

計		470.12	89.9	422.76		921,567		1,843,134
								1,843,134

⑨年額支払賃料	921,567 円　×　12ヶ月　＝　 11,058,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 422.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,058,804 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 923,104 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,615,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,843,134 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,843,134 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 349,311 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,981,968 円　　　　（　 35,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００３（賃）　　　　-21017	2,186 ( 2,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,231 円/㎡　月額支払賃料（　 2,153 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００３（賃）　　　　-21018	2,290 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	357,000 円	119,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	346,164 円	11,538,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,046,964 円　（　　　　　　 6,582 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 470.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,378,000 円（　　　　　 23,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,981,968 円
②総費用	2,046,964 円
③純収益　①－②	8,935,004 円
④建物等に帰属する純収益	7,378,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,557,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,484,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,522,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）