鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

池田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１５ -28	池田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14.4m国道、中間画地		商業 (100,400)
b	１１１８ -4	池田市		更地	（　）	ほぼ整形	南4.6m国道、北3.9m、二方路		商業 (100,276)
c	１１０８ -49	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.7m府道、中間画地		近商高度地区5種 (90,300)
d	１１１０ -4	箕面市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12.5m市道、中間画地		商業高度地区7種高度利用地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,413	100 [ 86.5]	350,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 264,831	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	267,214	100 [ 73.5]	363,556		374,000
c	(　 ) 329,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,883	100 [ 90.3]	365,319		376,000
d	(　 ) 289,567	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,837	100 [ 93.1]	332,800		343,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 362,000 円／㎡]

池田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,050,703	5,427,958	23,622,745	18,414,000	5,208,745	（　0.9527） 4,962,371	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	112,781,159 円　　　　（　 319,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

池田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	250.00	ＲＣ6	1,365.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	354 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗・事務所はフロア貸し、４～６階は住戸ファミリータイプ（平均専有面積約６９㎡）、平面式駐車場３台

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,400	446,250	7.0	3,123,750
							5.0	2,231,250
2～ 3	事務所	250.00	85.0	212.50	2,200	467,500	5.0	2,337,500
							3.0	1,402,500
4～ 6	住宅	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	2.0	745,200
							2.0	745,200
～

～

計		1,365.00	86.2	1,177.25		2,499,050		10,034,350
								7,271,850

⑨年額支払賃料	2,499,050 円　×　12ヶ月　＝　 29,988,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,988,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,456,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,251,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,034,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,271,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 706,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,050,703 円　　　　（　 82,064 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０８（賃）　　　　-2	3,978 ( 3,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,477	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,569 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０８（賃）　　　　-13	2,777 ( 2,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	3,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

池田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,116,000 円	279,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	921,258 円	30,708,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 461,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	279,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,427,958 円　（　　　　　　 15,333 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,414,000 円（　　　　　 52,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,050,703 円
②総費用	5,427,958 円
③純収益　①－②	23,622,745 円
④建物等に帰属する純収益	18,414,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,208,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,962,371 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,781,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
池田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

池田 5-3

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　立入　健一郎

印

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	池田市呉服町７７７番１｢呉服町２－２０｣				②地積　(㎡)	354 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	店舗、事務所等に共同住宅も混在する商業地域	西12m市道、三方路	水道、ガス、下水	池田 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

池田駅南西方

160m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は住居系土地利用の比重が高まるものと予測す
る。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 362,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は池田市を中心に、北摂地区において店舗等が見られる商業地域である。需要者は、資金力を有する不動産
会社等が中心となっている。隣接する兵庫県川西市へ顧客の流出が認められる反面、周辺エリアにおいては新築マンシ
ョンの供給も見られ、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯については、その位置、規模等により
ばらつきが見られるが、土地は３５０㎡程度で１億２０００万円が一つの目安と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗付共同住宅等が見られる駅周辺の商業地域であり、主たる需要者は類似地域の取引状況及び収益性に着目
して意思決定を行うと考えられる。比準価格は規範性の高い事例を採用しており、また、収益価格は純収益及び還元利
回り等適切に求められている。よって、市場の実態を反映した比準価格及び商業地の収益性を反映した収益価格を関連
付け、さらに代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　池田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.7

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 550,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[103.7]

100
[161.2]

[103.0]
100

345,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

池田市の人口は過去５年間で微増傾向にある
。取引価格は概ね横這い、取引件数は減少傾
向にある。

駅接近性が良好な商業地域であり、周辺エリ
アにおいてマンション開発も見られ、地価は
やや強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

池田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１５ -28	池田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14.4m国道、中間画地		商業 (100,400)
b	１１１５ -44	池田市		更地	（　）	ほぼ台形	南37m府道、東3.2m、角地		１住居 (60,200)
c	１１０７ -111	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東10m、角地		近商高度地区5種地区計画等 (100,300)
d	１１０７ -112	箕面市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		近商高度地区5種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,413	100 [ 86.5]	350,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 182,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	178,444	100 [ 53.1]	336,053		346,000
c	(　 ) 303,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	294,695	100 [ 81.9]	359,823		371,000
d	(　 ) 271,770	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,770	100 [ 74.6]	364,303		375,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 362,000 円／㎡]

池田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,200,527	5,431,783	23,768,744	18,414,000	5,354,744	（　0.9527） 5,101,465	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	115,942,386 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

池田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	250.00	ＲＣ6	1,365.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	354 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗・事務所はフロア貸し、４～６階は住戸ファミリータイプ（平均専有面積約６９㎡）、平面式駐車場３台

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

類似建物等より判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,300	433,125	10.0	4,331,250
							5.0	2,165,625
2～ 3	事務所	250.00	85.0	212.50	2,270	482,375	7.0	3,376,625
							3.0	1,447,125
4～ 6	住宅	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	2.0	745,200
							2.0	745,200
～

～

計		1,365.00	86.2	1,177.25		2,515,675		13,320,100
								7,295,475

⑨年額支払賃料	2,515,675 円　×　12ヶ月　＝　 30,188,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,188,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,466,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,369,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,320,100 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,295,475 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 708,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,200,527 円　　　　（　 82,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０８（賃）　　　　-13	2,777 ( 2,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	3,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,473 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０８（賃）　　　　-2	3,978 ( 3,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,718
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

池田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,116,000 円	279,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	925,083 円	30,836,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 461,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,371,500 円	279,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	279,000 円	279,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,431,783 円　（　　　　　　 15,344 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	279,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,414,000 円（　　　　　 52,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,200,527 円
②総費用	5,431,783 円
③純収益　①－②	23,768,744 円
④建物等に帰属する純収益	18,414,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,354,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,101,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,942,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）