鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

池田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４１０３国 -30	川西市		建付地	（　）	長方形	西32m県道、北4m、角地		商業 (90,600)
b	０４１０３国 -35	川西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m県道、北3.7m、角地		商業 (90,600)
c	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
d	１１０６ -21	高槻市		更地	（　）	ほぼ台形	東40m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 622,532	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	598,816	100 [ 111.0]	539,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.7] 　　　　 100	559,000
b	(　 ) 674,722	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	660,310	100 [ 111.0]	594,874		617,000
c	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 87.5]	550,818		571,000
d	(　 ) 789,707	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	847,896	100 [ 141.9]	597,531		620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 588,000 円／㎡]

池田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,945,818	14,614,932	57,330,886	40,293,600	17,037,286	（　0.9534） 16,243,348	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	377,752,279 円　　　　（　 513,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

池田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	540.00	ＲＣ5	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	737 ㎡	32.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア分割貸しの店舗・事務所ビルを想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	70.0	378.00	4,700	1,776,600	7.0	12,436,200
							5.0	8,883,000
2～ 2	店舗	540.00	80.0	432.00	2,800	1,209,600	5.0	6,048,000
							3.0	3,628,800
3～ 5	事務所	540.00	80.0	432.00	2,500	1,080,000	3.0	3,240,000
							2.0	2,160,000
～

～

計		2,700.00	78.0	2,106.00		6,226,200		28,204,200
								18,991,800

⑨年額支払賃料	6,226,200 円　×　12ヶ月　＝　 74,714,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,714,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,073,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,841,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,204,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,991,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 1,845,091 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,945,818 円　　　　（　 97,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０８（賃）　　　　-2	3,978 ( 3,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,934 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０８（賃）　　　　-14	4,521 ( 4,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,709
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

池田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,472,000 円	618,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,277,432 円	75,914,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,376,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,253,000 円	618,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	618,000 円	618,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	618,000 円	618,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,614,932 円　（　　　　　　 19,830 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	618,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,293,600 円（　　　　　 54,672 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,945,818 円
②総費用	14,614,932 円
③純収益　①－②	57,330,886 円
④建物等に帰属する純収益	40,293,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,037,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,243,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,752,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 513,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
池田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

池田 5-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　熊澤　一郎

印

TEL.

鑑定評価額

413,000,000 円

１㎡当たりの価格

560,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	池田市栄町７３４番６外｢栄町１０－７｣				②地積　(㎡)	737 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1.5:1	銀行ＲＣ5F1B	小売店舗、銀行が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西20m国道、四方路	水道、ガス、下水	池田 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

池田駅北方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの駅前商業地域で、商業地としての需要も根強いほか高層マンションとしてのポテンシャルも高く潜在
的な需要は多いと思料される。そのことを反映し地価はやや上昇傾向で推移していると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 585,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 515,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北摂地域における各沿線の幹線道路沿いの駅前商業地域で、需要者は金融機関や収益物件の投資家・中小
物販業者のほか分譲販売を行うデベロッパー等が主な中心である。駅前でのマンション用地としての需要も強くデベロ
ッパーも近年需要者となっており需給動向は堅調であるが、立地条件の良い売物件はほとんど見られない。取引される
規模や価格等は様々であり需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

阪急池田駅及び川西能勢口駅・茨木市駅、ＪＲ高槻駅の駅近くの類似性の高い商業地の事例を採用して比準価格を求め
ており規範性がある。一方収益価格も駅前商業地としての収益性に基づいて試算しており信頼性も高く妥当性がある。
したがって、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、前年標準地の価格並びに
前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　池田（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    550,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需
要が認められる。市内人口は微増傾向で、取
引件数は減少しているが取引価格は横ばい傾
向である。

駅前商業地域における土地需要は堅調で、マ
ンション用地としての需要も底堅い。地価は
やや上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

池田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１５ -28	池田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14.4m国道、中間画地		商業 (100,400)
b	１１１２ -5	茨木市		貸家建付地	（　）	不整形	北15m府道、東3.6m、南4m、三方路		商業高度地区5種 (100,400)
c	１１０６ -21	高槻市		更地	（　）	ほぼ台形	東40m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	０４１０３国 -35	川西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m県道、北3.7m、角地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	303,413	100 [ 54.7]	554,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.7] 　　　　 100	575,000
b	(　 ) 447,096	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	481,966	100 [ 85.7]	562,387		583,000
c	(　 ) 789,707	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	847,896	100 [ 146.8]	577,586		599,000
d	(　 ) 674,722	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	660,310	100 [ 116.4]	567,277		588,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 585,000 円／㎡]

池田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,799,619	14,567,155	57,232,464	40,098,000	17,134,464	（　0.9534） 16,335,998	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	379,906,930 円　　　　（　 515,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

池田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	540.00	ＲＣ5	2,700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	737 ㎡	32.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗・事務所ビルを想定

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	70.0	378.00	4,600	1,738,800	7.0	12,171,600
							5.0	8,694,000
2～ 2	店舗	540.00	80.0	432.00	2,800	1,209,600	5.0	6,048,000
							3.0	3,628,800
3～ 5	事務所	540.00	80.0	432.00	2,520	1,088,640	3.0	3,265,920
							2.0	2,177,280
～

～

計		2,700.00	78.0	2,106.00		6,214,320		28,017,360
								18,854,640

⑨年額支払賃料	6,214,320 円　×　12ヶ月　＝　 74,571,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,571,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,061,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,710,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,017,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 257,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 18,854,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 1,831,766 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,799,619 円　　　　（　 97,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０８（賃）　　　　-13	2,777 ( 2,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,841 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０８（賃）　　　　-14	4,521 ( 4,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,759
c	１１０８（賃）　　　　-15	5,757 ( 5,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,798

池田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,460,000 円	615,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,273,155 円	75,771,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,376,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,227,500 円	615,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	615,000 円	615,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	615,000 円	615,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,567,155 円　（　　　　　　 19,765 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	615,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,098,000 円（　　　　　 54,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,799,619 円
②総費用	14,567,155 円
③純収益　①－②	57,232,464 円
④建物等に帰属する純収益	40,098,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,134,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,335,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,166 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379,906,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 515,000 円／㎡）