別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 池田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -18 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎 印  TEL.

鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市石橋３丁目２２２番１４ ｢石橋３－８－４｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 石橋阪大前 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 石橋阪大前駅南東方 490m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと 予測する。地価水準については、選好性の高いエリアであることから上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び阪急箕面線沿線で、池田市及び周辺市に存し中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 需要者は、大阪府北部に居住する高所得者層が中心である。最寄駅へ徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域として人気が あり、需要は旺盛である。但し、供給は少ない状況にある。土地は３００㎡程度で７，０００万円程度、新築戸建物件 は敷地規模がやや小さく６，０００～８，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、アパート等の収益物件は見られず、自己居住を目的とする取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場が形成さ れていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を 重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    304,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [129.8] [100.0] 100 229,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口は過去５年間で微増傾向にある 。取引価格は概ね横這い、取引件数は減少傾 向にある。 居住環境及び利便性が比較的良好な住宅地域 であり、需要は底堅く地価はやや強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％