別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 池田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -16 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　熊澤　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市畑３丁目７７９番２ ｢畑３－３－７｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅も見られる住 宅地域 南6m私道 水道、ガス、下水 石橋阪大前 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 石橋阪大前駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域はバス圏内にある一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、今後も現状の住宅地としての環境 を維持すると思料する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線・阪急箕面線沿線で池田市・箕面市のバス圏内に所在する一般住宅・共同住宅等の住宅地域で 、主な需要者は大阪北摂地域において居住を目的に不動産購入したい中所得者層が中心であり販売目的の不動産業者等 も考えられる。住宅も多く建ち並んでいるが最寄駅から遠く利便性に劣ること等から需要は弱含みである。土地は１０ ０㎡程度で１４００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠く一般住宅・共同住宅等が見られる地域であることから石橋阪大前駅から１．８ｋｍ以上離れた山手の事 例を選択し比準価格を算出した。周辺に共同住宅も見られるが、標準地の画地規模は小さく共同住宅の想定は困難であ ることから、収益還元法の適用を断念した。したがって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、収益性より 快適性を重視する市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [129.1] [104.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪府下の代表的な住宅都市として一定の需 要が認められる。市内人口は微増傾向で、取 引件数は減少しているが取引価格は横ばい傾 向である。 バス圏の一般住宅や共同住宅が見られる住宅 地域で利便性に劣る。地域要因に変動はなく 、地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％