別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 池田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -12 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二 印  TEL.

鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市姫室町８６４番９ ｢姫室町９－３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.5m私道 水道、ガス、下水 池田 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　私道 交通 施設 池田駅南西方 620m 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域として成熟しており、現状の住環境を維持して 推移するものと予測する。駅徒歩圏の不動産需要は安定しており、地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地　 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田市内の阪急宝塚線沿線各駅を最寄駅とする中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要 者は北摂地区に居住する中高所得者層である。近隣地域は池田駅から徒歩圏内に位置し、生活利便性に優れることから 新型コロナの影響は少なく需要は安定している。供給が少ないことから地価はやや上昇傾向で推移している。需要の中 心となる価格帯は土地のみの場合、１５０㎡程度の画地であれば３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は池田市内に存する阪急宝塚線各駅から徒歩圏内の戸建住宅地の取引価格を適正に補修正しており、市場性を 反映した価格である。一方、当該地域は自己使用目的の低層戸建住宅を中心とする地域であり、収益性を反映した地価 形成が認められないことから収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映して規範性を有する比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    304,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [140.0] [102.0] 100 216,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口はこの１年間では概ね横ばい。 住宅地の地価は優良住宅地はやや上昇、その 他の地域は横ばい又はやや下落傾向で推移し ている。 池田駅徒歩圏内に位置し、生活利便性に優れ る住宅地域として人気があることから、地価 はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％