別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 池田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎 印  TEL.

鑑定評価額 43,600,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市神田３丁目４９０番外 ｢神田３－５－２２｣ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い在来の住宅地域 西3.2m市道 水道、ガス、下水 池田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．２ ｍ市道 交通 施設 池田駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測 する。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、池田市に存し一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、大阪府北部に居住する 中所得者層が中心である。熟成した住宅地域ではあるが、最寄駅から遠く利便性に劣ること等から、需要は高くはない 。土地は３００㎡程度で４，０００万円台前半、新築戸建物件は敷地規模が小さく、３，５００～４，０００万円程度 が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件は一部に見られるものの、自己居住を目的とする 取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準 地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [129.4] [101.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田市の人口は過去５年間で微増傾向にある 。取引価格は概ね横這い、取引件数は減少傾 向にある。 バス圏の住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は認められず、地価は横這いで推移した 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％