別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊中 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -43 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里 印  TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山３丁目６２番３ ｢刀根山３－８－２｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 蛍池 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の戸建住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維 持の環境下で、また、地価水準は、新型コロナの影響下においては概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線、大阪モノレール沿線で、概ね豊中市北西部の中小規模住宅地域。需要者は主に大阪府北部に 居住する一次または二次取得者層と推定される。当該地域は良好な居住環境と駅徒歩圏内の立地から住宅地としての選 好性は比較的優位にあり、総額的にもリーズナブルであることから、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価 格帯は、１００㎡程度の土地で２０００万円前後、新築の戸建物件は３５００～４０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住環境及び法 的規制、並びに対象標準地の画地規模等から収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟である ことから収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標 準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.2] [101.0] 100 201,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い優良住宅地を中心に地価は上昇 基調にあったが、新型コロナの影響から市場 は様子見状態が続き、徐々に回復傾向にある も先行は不透明。 居住環境及び駅接近性等利便性の良好な住宅 地域で、需要は底堅い。新型コロナの影響か ら取引はやや減少するも、地価への影響は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％