別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊中 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -39 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　谷澤　博孝 印  TEL.

鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５ ｢東泉丘２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 桃山台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 桃山台駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の多い戸建住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境等を維持するものと予測する。周 辺取引等を鑑みて、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測するが新型コロナの影響に留意が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北大阪急行線・阪急宝塚沿線で、豊中市北中部における中規模住宅地域である。主たる需要者は、大阪 府北部に地縁的選好性を有する中高所得者層であるが、一部他のエリアからの転入も見られる。画地規模が大きく、総 額が嵩むことから需要者は限定的であるものの、成熟した住宅地であることもあって、需給関係は比較的安定している 。土地は２５０㎡程度で４，８００万円前後、新築戸建住宅は６，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は成熟した住宅地域であり、近隣地域周辺の類似地域において規範性の高い取引事例が収集出来た。対象標準 地は、自用目的の戸建住宅が大半を占める住宅地域に存し、経済合理性等の観点から共同住宅の想定が難しく、また、 戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、戸建住宅を想定しての収益価格は求められなかった。従って、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.7] [103.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外都市として成熟しており、人口、世帯数 ともに微増。土地取引件数は増減を繰り返し ており、新型コロナの影響に留意が必要であ る。 住環境が良好な戸建住宅地域であり、地域要 因の変動は認められない。新型コロナの影響 により、地価は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％