別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊中 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -30 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　木島　百代 印  TEL.

鑑定評価額 75,400,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里北町２丁目２４番９ ｢新千里北町２－２４－９｣ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 千里中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道　　　 交通 施設 千里中央駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測するが、交通 接近条件がやや劣り、社会経済情勢の不安定感の影響により、地価はやや弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地　 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北大阪急行南北線及び阪急千里線沿線で、豊中市北部及び吹田市北西部の圏域に存する中規模以上の戸建 住宅地域。需要者は大阪府北部に居住する高額所得者層が中心と認められる。駅接近性には劣るが、居住環境が良好で あることから市内でも人気が高く、需要は比較的堅調である。土地は３００㎡程度で６５００万円前後の物件が需要の 中心となっており、新築戸建住宅としての取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は豊中市北部の１低専住宅地域に所在する中規模住宅地の取引事例を採用して求めたもので、対象地域の市場 実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建の賃貸市場 が未成熟なため、戸建住宅が賃貸に供されることも少なく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算 せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    295,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [130.4] [102.0] 100 224,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向にあるが、新型コロ ナ感染症の影響による社会経済情勢の不安定 感が、住宅地の地価へも影響を与えている。 居住環境の良好な住宅地域であり、需要者は 高額所得者層を中心とするが社会経済情勢の 先行き不透明感により、地価は弱含み傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％