別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊中 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -22 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　山崎　修 印  TEL.

鑑定評価額 87,500,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里西町２丁目１１番３ ｢新千里西町２－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 千里中央 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現在の住環境を維持すると予測する。駅徒歩圏の環 境良好な住宅地として需要は堅調で、地価水準は横ばいであるが、今後、新型コロナの影響で不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    308,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北大阪急行線沿線及び阪急千里線沿線の豊中市、吹田市の北部地域である。需要者の中心は大阪市及び大 阪北部地域在住の高額所得者層である。千里ニュータウンとしてのブランド力があり、千里中央駅から徒歩圏で居住環 境が整備され、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地として競争力は強い。供給は限定的で需給バランスは均衡している。新型 コロナの影響で不動産市場は一時停滞したが、市場の中心価格帯は土地は３００㎡程度で９，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、第１種低層住居専用地域に指定され、自己使用の低層戸建住宅の建ち並ぶ戸建住宅地で、共同住宅の想 定は困難であり戸建住宅の賃貸市場もない為、収益価格は試算しなかった。快適性を指標として、自用目的の取引が多 い住宅地域で、近隣地域の周辺を中心に類似地域において信頼性のある取引事例を収集し比準価格を試算した。以上に より比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、さらに市場の動向を考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    295,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.0] [104.0] 100 307,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口、世帯数は微増傾向にあり、高 齢化率は上昇している。取引件数、建築着工 戸数は減少したが、取引件数は年央からは回 復しつつある。 千里中央駅徒歩圏に位置し、区画整然とした 閑静な住環境を形成している。地域要因に変 動はなく、地価は横ばい傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％