別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -3 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正 印  TEL.

鑑定評価額 96,100,000 円  １㎡当たりの価格 277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市新千里南町３丁目２７番９ ｢新千里南町３－２７－９｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 桃山台 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千里ニュータウン内の住宅地 域 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 桃山台駅西方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　居住環境及び利便性の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測 する。地価水準は、新型コロナの影響により、当面は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は北大阪急行線、阪急千里線沿線で、豊中市北東部及び吹田市北西部の圏域に存する中規模以上の戸建住 宅地域。需要者は大阪府北部に居住する高額所得者層が中心と認められる。居住環境や都心への通勤利便性が良好であ ることから市内でも特に人気が高いが、新型コロナの影響で様子見状態が続いており、地価は横ばいで推移している。 土地は３００㎡程度で８０００万円台前半の物件が需要の中心となっており、新築戸建住宅としての取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は千里ニュータウン内の１低専住宅地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、対象地域の市場実態 を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建の賃貸市場が未 成熟なため、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試 算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    295,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [106.8] [103.0] 100 276,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    277,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向にある。市内におけ る住宅地需要は、新型コロナの感染拡大によ る先行不透明感から、様子見状態が続いてい る。 居住環境、利便性の極めて良好な住宅地域で 需要は根強いが、新型コロナの影響で様子見 状態が続いていることから、地価は横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％