別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 岸和田 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -38 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　石上　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市岡山町８１０番９５ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 久米田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 久米田駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。住宅地として成熟しており、今後もほぼ現状のまま推移する ものと予測される。地価は弱含みで、やや下落の傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に岸和田市、和泉市内の住宅地域である。需要者は岸和田市、和泉市内の居住者が中心で、圏外から の転入者も若干は見られる。郊外にあり環境は良好なものの、交通の利便性等が劣り人気は弱く、地価はなお下落の傾 向にある。中古住宅の中心となる価格帯は、１０００～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模以上の戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が多数を占めることから、市場動向を反映した比準価 格は説得力を有する。一方、当地域では転勤等により短期的な賃貸借が見られる程度で、賃貸市場は未成熟であるため 、収益還元法の適用は断念した。従って、市場性を反映する比準価格を標準とし、かつ市場の動向、前年公示価格等か らの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [159.2] [101.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は現時点では比較的軽微で 、地価の変動は小幅である。人口の減少傾向 もあり、利便性の良い地域を除きやや下落傾 向にある。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％