別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岸和田 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -37 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　河野　史郎 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市行遇町１番２２２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は認められない。また地価水準 については景気の先行き不透明感が強く需要にやや停滞感が認められ、当面は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域で岸和田市を中心とする圏域。需要者の中心は岸和田市及び隣接市町の居住 者で同一需給圏外からの転入者は少ない。消費者マインドは新型コロナ禍の影響で弱含んでおり、住宅需要もやや停滞 感が認められ、利便性の良否等によっても選好性が異なる。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地５０ 坪程度で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外型の住宅団地を形成しており、自用目的の取引が中心となっている。また、戸建住 宅の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、代表標準地価格からの検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 83,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による景気への悪影響により、 当市の住宅需要もやや停滞感がみられ、平均 的な価格動向も下落幅をやや強めている。 特に地域要因に変動はないが、景気の悪化も 踏まえた地価下落は市域において平均的であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％