鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岸和田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０９ -6	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.3m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,172)
b	６０７ -11	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m市道、南東4.7m、角地		１中専高度地区2種 (70,188)
c	６０７ -19	岸和田市		更地	（　）	長方形	北西4.2m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,168)
d	６０９ -13	岸和田市		更地	（　）	長方形	北西8.3m市道、北東4.3m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
e	６１１ -16	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.7m市道、南東6.7m、角地		１住居 (70,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,846	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,270	100 [ 98.8]	92,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,200
b	(　 ) 114,359	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	109,191	100 [ 115.5]	94,538		96,400
c	(　 ) 96,143	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	94,144	100 [ 97.6]	96,459		98,400
d	(　 ) 114,344	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	110,459	100 [ 120.2]	91,896		93,700
e	(　 ) 82,950	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	80,836	100 [ 94.5]	85,541		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

岸和田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,055,653	345,759	1,709,894	1,277,860	432,034	（　0.9725） 420,153	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,336,733 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	135.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ１階１戸、２階２戸、専有面積４５㎡・２ＤＫ、画地規模等より２階建想定が妥当と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	45.00	100.0	45.00	1,165	52,425	1.0	52,425
							2.0	104,850
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,165	104,850	1.0	104,850
							2.0	209,700
～

～

～

計		135.00	100.0	135.00		157,275		157,275
								314,550

⑨年額支払賃料	157,275 円　×　12ヶ月　＝　 1,887,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で補填

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,887,300 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 217,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,957,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	157,275 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,550 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,055,653 円　　　　（　 12,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０５（賃）　　　　-3	1,232 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０８（賃）　　　　-6	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,300 円	18,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,259 円	2,175,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,800 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 345,759 円　（　　　　　　 2,096 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,277,860 円（　　　　　 7,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,055,653 円
②総費用	345,759 円
③純収益　①－②	1,709,894 円
④建物等に帰属する純収益	1,277,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,336,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
岸和田 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岸和田 -11

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　河野　史郎

印

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

93,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岸和田市藤井町３丁目９０９番｢藤井町３－７－２３｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区2種 (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地が介在する住宅地域	南東3.5m市道	水道、ガス、下水	岸和田 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　３
．５ｍ市道

交通

施設

岸和田駅東方

1.2km

法令

規制

１中専
(60,160)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に大きな変動要因は認められないが、農地等からの宅地転換等、今後の発展の余地を残す。また地価水準
については景気の先行き不透明感が強く需要にやや停滞感が認められ、当面は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域で岸和田市を中心とする圏域。需要者の中心は岸和田市及び隣接
市町の居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。消費者マインドは新型コロナ禍の影響で弱含んでおり、住宅需要
もやや停滞感が認められ、利便性の良否等によっても選好性が異なる。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は
、敷地３０～４０坪で２，５００～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、周辺に共同住宅もみられる。ただし、収益物件及び収益目的の新
規土地取引は少なく、自用目的の取引が中心となっているため、市場価格に見合う賃料水準との乖離から、収益価格は
低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地価格からの検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[102.0]

100
[120.0]

[102.0]
100

93,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による景気への悪影響により、
当市の住宅需要もやや停滞感がみられ、平均
的な価格動向も下落幅をやや強めている。

特に地域要因に変動はないが、景気の悪化か
ら地価動向は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岸和田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０５ -24	岸和田市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、南東3.6m、角地		２住居高度地区3種 (160,160)
b	６０７ -11	岸和田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m市道、南東4.7m、角地		１中専高度地区2種 (70,188)
c	６０７ -16	岸和田市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
d	６０９ -6	岸和田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.3m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,045	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	124,535	100 [ 136.1]	91,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	93,300
b	(　 ) 114,359	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	109,191	100 [ 117.6]	92,849		94,700
c	(　 ) 99,459	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,729	100 [ 108.0]	89,564		91,400
d	(　 ) 93,846	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,270	100 [ 96.8]	94,287		96,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,900 円／㎡]

岸和田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,067,772	346,148	1,721,624	1,277,860	443,764	（　0.9725） 431,560	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,590,222 円　　　　（　 58,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岸和田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	135.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区2種	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.2 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ、専有面積４５㎡×３戸、駐車場平面式３台、道路幅員、画地規模等から２階建を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,173	52,785	1.0	52,785
							2.0	105,570
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,173	105,570	1.0	105,570
							2.0	211,140
～

～

～

計		135.00	100.0	135.00		158,355		158,355
								316,710

⑨年額支払賃料	158,355 円　×　12ヶ月　＝　 1,900,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,900,260 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 218,826 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,969,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	158,355 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,710 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 96,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,067,772 円　　　　（　 12,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０１（賃）　　　　-2	1,092 ( 1,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,210	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,240 円/㎡　月額支払賃料（　 1,173 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６０１（賃）　　　　-3	1,429 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岸和田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,300 円	18,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,648 円	2,188,260　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,800 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 346,148 円　（　　　　　　 2,098 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,277,860 円（　　　　　 7,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,067,772 円
②総費用	346,148 円
③純収益　①－②	1,721,624 円
④建物等に帰属する純収益	1,277,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	431,560 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,616 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,590,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,100 円／㎡）