別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 堺美原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和 印  TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区南余部２５１番７ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年９月に供用開始した 都市計画道路大阪河内長野線 により利便性が向上 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅徒歩圏内の戸建住宅地域として熟成しており、現状の住環境を維持するものと予測する。東方至近の都 市計画道路が供用開始したことにより利便性が向上し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美原区及び隣接区内の南海高野線の各駅勢圏にある住宅地域である。需要者の中心は堺市に地縁を有す る個人である。急行停車駅である北野田駅徒歩圏内の住宅地域であり、近隣にて都市計画道路が供用開始したことによ り利便性が向上し、新型コロナウイルス感染症の影響下にあっても需要は安定的で、地価は上昇している。取引の中心 となる価格帯は土地１００㎡前後の新築建売住宅で２５００～２７００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得 た。当該地域は戸建住宅地域で、自己使用目的を中心としており、賃貸需要が乏しく賃貸市場は成熟していないことか ら収益還元法は適用しなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格は実証的で規範性が高いと 判断し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区は人口減少が継続しており、堺市の中 では高齢化率が高い。近年、土地取引件数は 増加傾向であったが、この一年は減少傾向に ある。 最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域である。近 隣にて都市計画道路が供用開始されたことに より利便性が向上し、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％