別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 堺美原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区北余部６６０番９外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 初芝 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 初芝駅東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。今後も現状のままで推移するものと予測する。東区からの住宅需要の波 及等を受けて、地価はやや上昇傾向にあったが、コロナ禍により弱含んでおり先行き不透明感が広がっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内の住宅地域。需要者は需給圏内に居住する一次取得者、マンションからの住み 替えの二次取得者のほか、規模によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられるが、同一需給圏外からの転入は少 ない。近隣地域及びその周辺地域は、バス圏の住宅地域であり、交通利便性が劣り、住宅需要は弱含みで推移している 。土地は８０～１００㎡程度で５～１０百万円前後、新築戸建物件では２０～２５百万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸用共同住宅等の収益物件の需要はほとんどなく、 自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収益還元法の適用は断念した。そこで価格牽連性のある取引事 例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均 衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [102.0] 100 83,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により景気は厳しい状況下に ある。鉄道駅がなく、総じて交通利便性が劣 る美原区内の地価は弱含んでいる。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。美原 区全域では弱含んでいるものの、隣接する東 区からの需要の影響を受けて、地価は横ばい である。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％