鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５ -15	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	５０４ -209	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、北東6m、二方路		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)
c	５０７ -113	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16.9m府道、中間画地		近商 (90,300)
d	５０４ -20	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.2m市道、中間画地		商業高度6種最高31m 景観地区 (100,400)
e	２１４ -14	大阪市平野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m府道、西8m、南8m、三方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 534,751	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	531,542	100 [ 77.8]	683,216	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 658,559	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	623,098	100 [ 84.8]	734,785		772,000
c	(　 ) 307,554	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	316,204	100 [ 54.1]	584,481		614,000
d	(　 ) 378,180	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	373,642	100 [ 62.4]	598,785		629,000
e	(　 ) 849,461	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	806,583	100 [ 102.0]	790,768		830,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

堺北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	210,812,222	40,874,812	169,937,410	137,280,000	32,657,410	（　0.9300） 30,371,391	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	690,258,886 円　　　　（　 585,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	679.24	ＳＲＣ16	7,074.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	1,180 ㎡	31.5 m x 39.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階店舗及び事務所、４階以上を住宅　ファミリ－タイプ（平均専有面積６６．１㎡）、機械式駐車場を想定

⑦有効率　 94.9 ％
の理由

店舗事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	375.50	55.0	206.53	3,547	732,562	5.0	3,662,810
							2.0	1,465,124
2～ 3	店舗・事務所	522.00	91.4	477.11	2,914	1,390,299	4.0	5,561,196
							2.0	2,780,598
4～ 9	住宅	471.00	98.5	463.94	2,534	1,175,624	1.0	1,175,624
							2.0	2,351,248
10～16	住宅	402.00	98.5	395.97	2,585	1,023,582	1.0	1,023,582
							2.0	2,047,164
塔屋～		15.00

計		7,074.50	94.9	6,716.18		17,731,978		29,004,020
								35,463,956

⑨年額支払賃料	17,731,978 円　×　12ヶ月　＝　 212,783,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,716.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	212,783,736 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 17,886,699 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	205,697,037 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,004,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 266,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 35,463,956 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 4,848,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	210,812,222 円　　　　（　 178,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-20	2,290 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,599 円/㎡　月額支払賃料（　 2,534 円/㎡）　基準階 4 F B
b	５０８（賃）　　　　-11	2,275 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,400,000 円	2,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,707,512 円	223,583,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,927,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,680,000 円	2,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,080,000 円	2,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,080,000 円	2,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,874,812 円　（　　　　　　 34,640 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,080,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 7,074.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	137,280,000 円（　　　　　 116,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	210,812,222 円
②総費用	40,874,812 円
③純収益　①－②	169,937,410 円
④建物等に帰属する純収益	137,280,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,657,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,371,391 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690,258,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 585,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
堺北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 5-2

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　小田根　弘忠

印

TEL.

鑑定評価額

802,000,000 円

１㎡当たりの価格

680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区中百舌鳥町２丁９２番外				②地積　(㎡)	1,180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ15	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	なかもず駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

なかもず駅駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ御堂筋線なかもず駅前の商業地域である。南海線も利用可能で利便性が高
く、地価はやや上昇傾向であったが、コロナ禍により弱含んでおり、先行き不透明感が広がっている。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 531,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及びその隣接市の商業地域である。需要者は不動産開発業者のほか、営業所・事業所・店舗等の使用
を目的とした個人及び法人であるが、小規模物件については個人投資家等も考えられる。当該近隣地域は、御堂筋線始
発のなかもず駅前という好立地にあり、新型コロナの影響から、需要が減退傾向にあるものの、商業繁華性は維持して
いる。物件の収益性・規模等により取引価格は異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反
映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域等に存する他の標準地価格と
の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[ 95.3]
100

100
[100.0]

100
[ 53.1]

[105.0]
100

678,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により景気は厳しい状況下に
ある。内外経済を下振れさせるリスクに十分
注意が必要であり、堺市北区の地価は概ね下
落傾向にある。

なかもず駅前に位置する商業地域であり、交
通利便性が高いが、一般的要因の影響を受け
て、地価は下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５ -15	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	５０４ -209	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、北東6m、二方路		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)
c	２１４ -14	大阪市平野区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m府道、西8m、南8m、三方路		近商 (100,300)
d	２０４ -20	大阪市住吉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23.6m府道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 534,751	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	531,542	100 [ 83.8]	634,298	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	666,000
b	(　 ) 658,559	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	623,098	100 [ 88.9]	700,898		736,000
c	(　 ) 849,461	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	806,583	100 [ 117.3]	687,624		722,000
d	(　 ) 406,572	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	406,572	100 [ 63.2]	643,310		675,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

堺北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	213,614,287	42,046,754	171,567,533	141,900,000	29,667,533	（　0.9300） 27,590,806	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	627,063,773 円　　　　（　 531,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	679.24	ＲＣ16	7,074.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	1,180 ㎡	31.5 m x 39.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階店舗及び事務所、４階以上を住宅（ファミリータイプ・平均専有面積６６．１㎡）、機械式駐車場を想定

⑦有効率　 94.9 ％
の理由

同種の賃貸物件としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	375.50	55.0	206.53	3,940	813,728	6.0	4,882,368
							2.0	1,627,456
2～ 3	店舗・事務所	522.00	91.4	477.11	3,050	1,455,186	6.0	8,731,116
							2.0	2,910,372
4～ 9	住宅	471.00	98.5	463.94	2,540	1,178,408	1.0	1,178,408
							2.0	2,356,816
10～16	住宅	402.00	98.5	395.97	2,590	1,025,562	1.0	1,025,562
							2.0	2,051,124
塔屋～		15.00

計		7,074.50	94.9	6,716.18		17,973,482		36,593,982
								35,946,964

⑨年額支払賃料	17,973,482 円　×　12ヶ月　＝　 215,681,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,716.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	215,681,784 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 18,118,543 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	208,363,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,593,982 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 336,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 35,946,964 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 4,914,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	213,614,287 円　　　　（　 181,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０３（賃）　　　　-6	2,145 ( 2,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 4 F B
b	５０７（賃）　　　　-20	2,290 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,750,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,794,454 円	226,481,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,927,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,275,000 円	2,150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,150,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,150,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 42,046,754 円　（　　　　　　 35,633 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,150,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 7,074.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	141,900,000 円（　　　　　 120,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	213,614,287 円
②総費用	42,046,754 円
③純収益　①－②	171,567,533 円
④建物等に帰属する純収益	141,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,667,533 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,590,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 627,063,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531,000 円／㎡）