鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０３ -105	堺市北区		建付地	（　）	長方形	西4.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,188)
b	５１４ -112	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西11m市道、南西6m、角地		近商 (90,300)
c	５０８ -101	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	５１１ -19	堺市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、東6m、角地		２中専高度地区4種景観地区 (80,200)
e	５０７ -28	堺市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8m市道、中間画地		２中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,917	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	291,522	100 [ 107.9]	270,178	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 320,658	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	301,419	100 [ 102.8]	293,209		293,000
c	(　 ) 191,892	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,741	100 [ 76.4]	249,661		250,000
d	(　 ) 165,356	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	153,313	100 [ 62.6]	244,909		245,000
e	(　 ) 145,224	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,207	100 [ 60.0]	240,345		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

堺北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,089,151	7,493,962	31,595,189	25,258,800	6,336,389	（　0.9527） 6,036,678	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	137,197,227 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	412.25	Ｓ5	1,872.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	688 ㎡	19.9 m x 34.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

型式：ファミリータイプ、平均専有面積約６２㎡

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	ピット式駐車場	297.93

1～ 1	住宅、駐輪場、電気室等	304.87	60.1	183.09	2,338	428,064	1.0	428,064
							2.0	856,128
2～ 3	住宅	412.25	88.9	366.49	2,386	874,445	1.0	874,445
							2.0	1,748,890
4～ 4	住宅	291.72	87.4	254.93	2,410	614,381	1.0	614,381
							2.0	1,228,762
5～ 5	住宅	153.10	82.5	126.36	2,434	307,560	1.0	307,560
							2.0	615,120

計		1,872.12	69.3	1,297.36		3,098,895		3,098,895
								6,197,790

⑨年額支払賃料	3,098,895 円　×　12ヶ月　＝　 37,186,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,186,740 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,991,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,846,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,098,895 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,197,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,212,908 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,089,151 円　　　　（　 56,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-20	2,290 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,386 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０８（賃）　　　　-11	2,275 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,395
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,302,000 円	434,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,195,162 円	39,838,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,689,000 円	434,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,493,962 円　（　　　　　　 10,892 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	434,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0764 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,258,800 円（　　　　　 36,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,089,151 円
②総費用	7,493,962 円
③純収益　①－②	31,595,189 円
④建物等に帰属する純収益	25,258,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,336,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,036,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,197,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
堺北 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -21

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　小田根　弘忠

印

TEL.

鑑定評価額

188,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区長曽根町３０８０番１２				②地積　(㎡)	688 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ3	中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	なかもず 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

なかもず駅北東方

500m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。今後も現状のままで推移するものと予測する。御堂筋沿線の
住宅需要から地価はやや上昇傾向であったが、コロナ禍により弱含んでおり、先行き不透明感が広がっている。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市北区及び周辺区の住宅地域であるが、対象標準地と代替・競争関係にあるのはその中でも規模の大き
な画地である。需要者の中心は不動産開発業者、投資家等が考えられる。北区は大阪都心部までの恵まれた利便性を背
景に、住宅地として人気が高く、マンション用地等としての需要が認められるが、コロナ禍により弱含んでいる。物件
の収益性・規模等により取引価格は異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反
映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、また、類似地域に存する他の標準地価格との
均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 211,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[103.0]

100
[ 74.2]

[100.0]
100

275,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により景気は厳しい状況下に
ある。内外経済を下振れさせるリスクに十分
注意が必要であり、堺市北区の地価は概ね下
落傾向にある。

住宅需要の高い御堂筋沿線の「なかもず」駅
勢圏にあり、地域要因に大きな変動は見られ
ない。一般的要因の影響を受けて、地価は下
落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０３ -105	堺市北区		建付地	（　）	長方形	西4.7m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,188)
b	５０７ -34	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		２中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)
c	５１５ -12	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、北東4m、二方路		１中専高度地区2種 (70,200)
d	５１５ -8	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、中間画地		１中専高度4種最高31m 風致地区 (40,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,917	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	291,522	100 [ 104.7]	278,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 317,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	307,987	100 [ 109.1]	282,298		282,000
c	(　 ) 284,091	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	258,265	100 [ 92.0]	280,723		281,000
d	(　 ) 250,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	248,329	100 [ 88.7]	279,965		280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

堺北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,991,517	7,426,272	32,565,245	26,033,600	6,531,645	（　0.9512） 6,212,901	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	141,202,295 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	412.25	Ｓ5	1,872.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	688 ㎡	19.9 m x 34.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ファミリータイプ（約６２㎡）平面駐車場１７台

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種の賃貸物件としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場、駐輪場	297.93

1～ 1	住宅	304.87	60.1	183.23	2,470	452,578	1.0	452,578
							2.0	905,156
2～ 3	住宅	412.25	88.9	366.49	2,520	923,555	1.0	923,555
							2.0	1,847,110
4～ 4	住宅	291.72	87.4	254.96	2,570	655,247	1.0	655,247
							2.0	1,310,494
5～ 5	住宅	153.10	82.5	126.31	2,620	330,932	1.0	330,932
							2.0	661,864

計		1,872.12	69.3	1,297.48		3,285,867		3,285,867
								6,571,734

⑨年額支払賃料	3,285,867 円　×　12ヶ月　＝　 39,430,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,297.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,430,404 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,366,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,715,812 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,285,867 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,571,734 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,245,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,991,517 円　　　　（　 58,127 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０３（賃）　　　　-6	2,145 ( 2,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,520 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-20	2,290 ( 2,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,272,000 円	424,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,262,472 円	42,082,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,604,000 円	424,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,426,272 円　（　　　　　　 10,794 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,033,600 円（　　　　　 37,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,991,517 円
②総費用	7,426,272 円
③純収益　①－②	32,565,245 円
④建物等に帰属する純収益	26,033,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,531,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,212,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,202,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）