別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 堺北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -17 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区金岡町１２７９番８ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 なかもず 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．７ｍ市道 交通 施設 なかもず駅東方 950m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域に特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予 測する。地価水準は、新型コロナの影響もあり、横這い乃至緩やかな下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北部に位置し、地下鉄御堂筋線なかもず駅を中心に、その他鉄道沿線の各駅徒歩圏において、中小規 模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、堺市内に居住する一次、二次取得者で、新型コロナの影響に より取引は様子見状態と把握される。なかもず駅徒歩圏に位置し、区内相対的に地価水準も低いことから需給は概ね安 定。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で１，４００万円程度、新築住宅で３，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で、周辺環境、画地規模等からは戸建住宅以外想定 し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取引が 主である同一需給圏内の類似地域等のおいて、多数の信頼性のある取引事例を収集して試算し得た。従って、市場性を 反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [147.7] [101.0] 100 157,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微増傾向で高齢化率は堺市内で 最も低い。新型コロナによる影響が先行き不 透明で各種政策、感染拡大等、今後の動向に は注視が必要。 なかもず駅徒歩圏内の住宅地域で、当該地域 に特段の変動要因はない。ただし、新型コロ ナの影響により地価はここ数年の上昇から下 落に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％