別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 堺北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子 印  TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区中百舌鳥町３丁３５１番４ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅に近い住宅地 域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 なかもず 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 なかもず駅南東方 250m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市場競争力の高い御堂筋線「なかもず」エリアの住宅地で、良好な住環境、品等は今後も維持されると予測する 。地価は旺盛な需要を受けて上昇してきたが、新型コロナにより若干の下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市北東部の住宅地域の内、大阪メトロ御堂筋線及び南海高野線の他、ＪＲ阪和線沿線を含む住宅地域 である。堺市内でも上位の住宅地域で、需要者は二次取得者が中心である。鉄道交通、生活利便性に優れた地域ではあ るが、新型コロナの影響で積極的な需要が低下し、様子見の傾向が強くなっている。取引の中心となる価格帯は、土地 １００㎡前後で２，０００万円台後半、新築物件は土地１００㎡程度で総額４，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、御堂筋線「なかもず」駅勢圏の事例から求められており、 当該地域の取引市場の実態をよく反映している。標準地の画地規模は小さく、共同住宅の建設は困難であるため、収益 還元法は適用しなかった。取引も自用目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は殆どないと推測される。よ って、規範性がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 87.9] [101.0] 100 264,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市内の不動産取引市場は、４月以降停滞気 味で、取引件数も減少している。新型コロナ 感染拡大の影響は、住宅地では比較的緩やか である。 御堂筋線「なかもず」エリアで、大規模商業 施設からも徒歩圏内に存している。価格形成 に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見 受けられない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％