別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 堺北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志 印  TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月3日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区北花田町２丁１１５番７ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 北花田 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大中規模戸建住宅等が多い既 成住宅地域にあってスポット 的にミニ開発された住宅地域 街 路 基準方位北、４．７ ｍ私道 交通 施設 北花田駅南東方 280m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域の中にあってスポット的にミニ開発された現状の戸建住宅地域としての地域的特性を維持し、地価 水準は周辺既成住宅地域で細分化された新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線沿線にあって、やや旧態依然とした住宅地域。需要者は二次取得者層或いは子育て 世代等が中心。地区内街路の連続性に劣りやや古めかしい住宅地域であるが、希少性と低金利要因より戸建住宅適地へ の引合いは多いものの、新型コロナウイルスの影響により売り買いともに様子見の状況が見られるなど、不動産市場は 停滞を余儀なくされている。土地は１００㎡で２７百万円が上限、新築戸建は４千万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同様に北花田駅を中心とした大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域等にあって、戸建住宅用地と しての効用が高い土地に係る取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、一戸建ての賃貸市場が成熟している とは言い難く、自己使用目的での取引が大半を占めている地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    242,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [128.5] [101.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当北区における世帯数は継続して増加、人口 は堺市において唯一自然増が継続しているの が当北区の特徴。土地取引件数は暫時減少傾 向にある。 周辺既成住宅地域では大中規模戸建住宅跡地 や農地等で細分化された新規分譲地や低層共 同住宅等の建設事例が見られる。 戸建住宅用地としては流動性の高い約３０坪 の土地であり、子育て世代等による需要選好 性が依然として高い土地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％