別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 堺南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫 印  TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区竹城台２丁１０番１２ ｢竹城台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北、　 　　　　　　　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成し、格別の変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。竹城台 は人気のある地域であることから、地価水準は安定的で、当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北高速鉄道沿線等に形成される住環境の良好な地域と把握されるが、特に泉北ニュータウン内の住宅 地域との価格牽連性が強いと判断される。需要者は堺市及び隣接市等に居住する中堅所得者層が中心である。市場の需 給動向については、近隣地域は概ね駅徒歩圏内に位置し比較的利便性に優れ、人気のある住宅地であることから、需給 は安定している。中心価格帯としては、敷地が２５０㎡前後の中古の戸建物件で、３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件は転勤等の事情により戸建 住宅が賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。本 件では、代表標準地との検討を踏まえ、多数の信頼性のある取引事例を収集し得たことから、市場の実態を反映した比 準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.3] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大の影響により、 経済活動が停滞しており、この１年における 南区の土地取引件数も減少傾向にある。 泉北ニュータウンは、高齢化とともに人口減 少が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％