別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 堺南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和 印  TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区桃山台４丁８番１０ ｢桃山台４－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の区 画整然とした閑静な 住宅地域 南東6.3m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内に存する閑静な戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な居住環境を維持するものと 予測する。地価水準は横ばいから下落に転じていると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者 の中心は堺市に地縁を有する個人である。近隣地域は最寄り駅の徒歩圏外で利便性に劣り、新型コロナウイルス感染症 の影響による所得環境等の悪化を受け、需要は減少傾向にある。地価は下落している。当該圏域における需要の中心と なる価格は、土地６０坪～７０坪程度で約２，０００万円～２，３００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い戸建住宅地の取 引事例を収集し得た。自己利用目的の戸建住宅地域であるため、賃貸共同住宅等は存せず、賃貸借は転勤等に伴うもの に限られ、賃貸市場が形成されていないと判断されたことから、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映し た実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区は人口減少が継続しており、堺市の中で は高齢化率が高く、高齢化が進行している。 この一年における土地取引件数は減少の傾向 が見られる。 最寄り駅の栂・美木多駅前に商業施設が開設 しているが、地域の価格水準に影響を与える 変動要因とはなっていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％