別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 堺西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　久保　豊 印  TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区堀上緑町３丁４４番１３ ｢堀上緑町３－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い比較的閑静な住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 津久野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　８ｍ 市道 交通 施設 津久野駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な中規模戸建住宅地域を形成しており、一部で敷地の細分化が見られるものの、今後も良好な住環境を維持 していくものと予測される。地価水準は概ね横這いないしやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市のＪＲ阪和線、南海本線及び泉北高速鉄道沿線で、中規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域。需要 者の中心は、堺市西区・中区に居住する比較的所得の高い居住者で、圏外からの転入者は少ない。新型コロナウイルス 感染症の影響で不動産取引が中断し、最寄り駅から徒歩圏外で、地価はやや弱含みである。規模により価格帯は異なる が、土地は規模３８０㎡程度で総額４０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上第１種低層住居専用地域に属し高度利用が困難で、低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域 であり、自用目的の取引が中心となっている。そのため、当該地域は収益物件には不適な地域で賃貸市場は未発達であ る。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [113.5] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市西区は新型コロナウイルス感染症の影響 で、３月から６月中旬までは不動産取引が停 止していたが、６月中旬から回復しつつある 。 居住環境、街路条件は比較的良好であるもの の、最寄り駅から徒歩圏外に位置し、需要は やや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％