別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 堺西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺諏訪森町西１丁１７番６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、共 同住宅が建ち並ぶ住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 諏訪ノ森 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 諏訪ノ森駅北方 400m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域である。今後、戸建住宅の比重が増すと予 測される。沿岸部に位置してハザードマップの影響下にあるため、地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は堺市西区周辺で、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の各駅を駅勢圏とする住宅地域である。また、需要 の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者である。当地域は都心への通勤等利便性に比較的優れているが、 津波ハザードマップの影響等により需給関係はやや低調である。なお、新型コロナ禍の影響は少ないと考えられる。市 場の中心価格帯は土地１２０㎡、新築建物１００㎡前後で、総額３，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は共同住宅等の収益物件も散見されるが、近年は戸建住宅の比重が増加しており、取引も一次取得者による自 用目的の需要が中心であるため、近隣地域においては収益性より利便性が重視されて価格水準が形成される地域であり 、収益還元法は適用しなかった。従って、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [136.3] [101.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響により、景況感が悪化し ている。各種政策により景気は持ち直しの兆 しが出ているが、不動産市場はやや軟調に推 移している。 生活利便性に優れる住宅地域であるが、沿岸 部に位置し、ハザードマップの影響等により 、需要はやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％