別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 堺東 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区日置荘西町５丁３４２番３２ ｢日置荘西町５－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 98   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅の建ち 並ぶ利便性の良い住 宅地域 南東4.7m市道 水道、ガス、下水 初芝 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 初芝駅南東方 450m 法令 規制 １住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に都市計画道路「日置荘高松線」が計画決定しているが、既成住宅地域である近隣地域への影響は特にみら れない。新型コロナの経済への影響による先行き懸念があるが、当面地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、典型的な需要者は圏内の一次取得者である。当該地域は街路は やや狭いものの駅近くの住宅地域であり、新型コロナ発生後一時的に不動産取引は停滞したものの、価格時点では不動 産需要は堅調で地価は概ね横ばい傾向にある。なお、周辺に都市計画道路日置荘高松線が計画決定されているが、当該 影響は特にみられない。地域の取引の中心は新築戸建住宅（土地１００㎡前後）で３０００万円台前半の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係にある他の不動産との比較を重視し取引 の意思決定を行う。したがって、市場性に着目し市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格は説得力がある。 対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の建築には不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格は 試算しなかった。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [ 92.1] [103.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の住宅地取引価格は、一部割安の取引も みられるが新型コロナ後も概ね横ばい乃至若 干の下落であり、価格時点で大きな影響は顕 在化していない。 新型コロナの経済への影響が懸念されるも、 駅近の利便性等から近隣地域の需要は価格時 点では堅調で、地価水準は横ばい程度である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％