別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 堺東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区野尻町２４１番１７ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 比較的閑静な住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 初芝 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４ｍ 私道 交通 施設 初芝駅西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 令和３年度末に近隣で都市計画道路新家日置荘線の供用開始が予定され、周辺街路の利便性向上が期待される。 一方で新型コロナの経済への影響による先行き懸念があるが、当面地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、典型的な需要者は圏内に居住する一次取得者である。近隣で都 市計画道路の供用開始が予定されており駅前までの街路の利便性の向上等が期待される。新型コロナ発生後一時的に不 動産取引は停滞したものの、価格時点では不動産需要は比較的堅調で地価は概ね横ばい傾向にある。取引の中心は、新 築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で３，０００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該住宅地域は自己居住目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係にある他の不動産と の比較を重視し取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目し市場の実態を反映した実証的な価格である比準価 格は説得力がある。対象標準地は画地規模や行政的要因（容積率）から共同住宅の建築に不適であり、収益価格は試算 しなかった。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [104.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の住宅地取引価格は、一部割安の取引も みられるが新型コロナ後も概ね横ばい乃至若 干の下落であり、価格時点で大きな影響は顕 在化していない。 新型コロナの経済への影響が懸念されるも、 駅徒歩圏の利便性等から近隣地域の需要は価 格時点では堅調で、地価水準は横ばい程度で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％