別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 堺東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区高松２６３番４０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持してい くものと予測する。地価は概ね横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で概ね堺市東区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得 者であるが、周辺地域からの転入も見られる。需要を喚起する要因等はないが、区画整然とした住宅地域であり、コロ ナ禍に伴うマインド低下等の需要減退は見られず、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地１００㎡ 程度の新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。近隣周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地の規模等から収益物件 の想定が困難であったため収益価格の試算は行わなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する信頼性のある 事例を多数収集して求めているなど規範性は高く、また需要者の行動を反映した説得力のある価格である。よって、市 場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴う景気の先行き不透明感は払拭 できないが、当区の人口・世帯数は微増傾向 にあるなど、住宅需要は全般的に安定してい る。 小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住 宅地域である。地域要因に大きな変動はなく 、需要は安定しているなど、地価は概ね横ば いである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％