別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 堺東 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区中茶屋１番３７ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 北野田駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域であり、地域に特段の変動要因は無い。新型コロナの経済への影響で先行きに懸念があり、また 、近隣地域は駅から遠く住宅地としての選好性が高くないため、当面地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線等沿線の堺市東区及び周辺市区の住宅地域である。典型的な需要者は圏内に居住する一次取得 者である。新型コロナ発生後一時的に不動産取引は停滞したものの、価格時点では不動産の需給関係は比較的安定的で ある。しかし、当該地域は最寄駅から距離があり住宅地としての選好性は高くなく、地価は弱含みである。当該地域の 取引の中心は、新築の戸建住宅（土地１２０㎡前後）で３，０００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な需要者は自用目的であり、居住の快適性や同一需給圏内の類似物件との比較により取引の意思決定を行う。よ って、現実の取引事例から求められ市場の需給動向を適切に反映した比準価格は説得力がある。対象標準地は画地規模 や行政的要因から共同住宅の建築には不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算しな かった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [114.4] [104.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の住宅地取引価格は、一部割安の取引も みられるが新型コロナ後も概ね横ばい乃至若 干の下落であり、価格時点で大きな影響は顕 在化していない。 駅から遠い住宅地域であることから住宅地と しての選好性は高くなく、新型コロナの経済 への影響も懸念され、近隣地域の地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％